London továbbra is vonzó

A Cushman & Wakefield szerint Londonban tovább nőtt a befektetési aktivitás az elmúlt negyedévben. A 2009. harmadik negyedévére vonatkozó adatok szerint a London központjában fekvő West End és City & Docklands alpiacokon 1,602 milliárd font befektetés történt, mely 12 százalékos növekedés a második negyedévben befektetésre került 1,432 milliárd fonthoz képest, és 29 százalékkal több, mint a tavalyi év azonos időszakában befektetett összeg.

Két egymást követő negyedéven keresztül tartó folyamatos növekedésre 2007. második negyedéve óta nem volt példa az Angol fővárosban.

A meghatározó befektetők továbbra is a külföldiek, akiket leginkább a gyenge font és a gyors árkorrekciókból származó nagy haszon vonz Londonba. 


24 százalékkal növekedett a tranzakciók száma a West End alpiacon

909 millió font befektetéssel ismét a West End alpiac mutatta a legnagyobb, 24 százalékos  növekedést a második negyedév 732 millió font összbefektetéséhez viszonyítva, valamint 32 százalékkal növekedett az előző év azonos időszakához képest. Nem volt olyan időszak, mint 2009. előző negyedéveiben, amikor az értékesítők hasznot húztak a vásárlók igényeiből.
 

A tranzakciók több, mint 70%-át külföldi befektetők ügyletei tették ki, ezzel London továbbra is a nemzetközi befektetők 'bevásárló listáinak' élén maradt. A vásárlói kedv az év eleje óta folyamatosan növekszik, ezért a szokásos nyári visszaesésnek idén semmi jele sem volt.


Az időszak jelentős tranzakciói közé tartozik a Portman House 155 millió fontért történt értékesítése a Lybian Investment Authority részére, a Paddingtonban lévő Teslar House eladása, melyet a Henderson vásárolt meg a Prudentialtól 74,5 millió fontért, valamint a Fitzroy Streeten lévő Arup ház értékesítése, melyet a benne lévő bérlő vásárolt meg 60 millió fontért, alig több, mint 7 százalékos hozammal.
 

Charles Taylor vezető partner, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának befektetési üzletág vezetője elmondta: "Nem meglepő, hogy a hozamok továbbra is nyomás alatt maradnak, leginkább a befektetők igényeit kielégítő kínálat hiánya miatt. A legtöbb REIT és más intézmény, úgy tűnik elérte a követelményt az azonnali eladások terén, és kevés a bizonyíték a bankoknak ahhoz, hogy felszabadítsák az előre beharangozott tőkét. 2009. hátralevő részében várhatóan a hozamok is nyomás alá kerülnek, emiatt a gazdaságban és a bérlői piacon továbbra is nehézségekre lehet számítani. A befektetők a problémák mögé nézve próbálják magukat úgy pozícionálni a piacon hogy a remélt fellendülés során nagyobb haszonra tehessenek szert."

 
A City& Docklands alpiac  jó úton halad, hogy elérje a 2,5 milliárd font befektetési volument 2009-ben
 
Az előző félév legkiemelkedőbb eseménye a British Land tulajdonában lévő Broadgate estate 50% tulajdonának értékesítése volt a Blackstone részére alig több, mint 1 milliárd fontért.

Ezen a jelentős akvizíción kívül a harmadik negyedévben 19 tranzakcióval, összesen majdnem 700 millió font került befektetésre, melyből 550 millió fontot 7 tranzakció tett ki. Ezen tranzakcióknál a vásárlók egytől egyig külföldi alapok voltak, akik a harmadik negyedév tranzakcióinak 90 százalékát tették ki.


Bár a tranzakciók száma majdnem megduplázódott az előző negyedévhez képest, ez a 700 millió font 1 százalék csökkenést jelent a második negyedévhez képest, és 25 százalék emelkedést a tavalyi év azonos időszakához képest, amikor 554 millió font befektetést regisztráltunk.

A főbb tranzakciók: a GLL német alap 128 millió fontért, körülbelül 7,2 százalékos hozammal megvásárolta a Tishman Speyer's által felújított Centriumot az Aldwych 61. szám alatt, valamint  a Crescent Height a Land Securitiestől megvásárolta a Theobald Road 98-at, melyet jelenleg a Warner Brothers bérel rövid távon, 43 millió fontért, 8,5 százalékos hozammal.

Egy másik fontos tranzakció a Gresham Street 10. eladása volt, melyet a Union Ivest vásárolt meg a Standard Life-tól körülbelül 141 millió font értékben 7,2 százalékos hozammal. Az épületben különböző időtartamú bérleti szerződések vannak, melyek közül több bérlő bérleti díja meghaladja a 640 fontot négyzetméterenként.

Jelenleg három épület cserél gazdát, 105 millió font értékben, valamint 10 épület van kiajánlva 420 millió font értékben. Erre az évre a Broadgate tranzakción kívül összesen körülbelül 2,5 milliárd font befektetési volumennel számolunk.


Ezen tranzakcióknál külföldi alapokra számítunk, akik a gyenge valuta, az alacsony kamatok és az ehhez képest magas hozamok miatt továbbra is meghatározzák a piacot.

Bill Tyser, a Cushman & Wakefield londoni irodájának City Investment üzletág vezetője a következőkre hívja fel a figyelmet; "A szabad átadható kínálat a jövő szempontjából fontos kérdés, mivel a külföldi befektetők és az új távol keleti befektetők érdeklődése egyre növekszik. Az elmúlt hetekben Central Londonban elkezdődött a gyenge intézmények visszatérése. Ezáltal nyomás nehezedik azon ingatlanokra, melyek a lassan befolyó bevételek miatt rizikósabbak, vagy ahol tőke ráfordítás szükséges.

Ennek ellenére általában az ilyen befektetők számára érdekes, rizikósabb befektetések finanszírozása korlátozott és drága, valamint a rendelkezésre álló finanszírozás hiánya feltartja ennek a másodlagos piacnak a fejlődését. A kilátások továbbra is nagyon pozitívak az egyre több piacra lépő nemzetközi és angol befektetővel, mely a bérleti díj és a bérleti díj mentes időszakok körforgásának lehetséges átfordulásával párosul."

Forrás: Cushman&Wakefield