MIPIM 2010 - Csöndes építkezés Cannes-ban

Csendesebb, visszafogottabb hangulatban telt az idei MIPIM. A cannes-i kiállítás az utóbbi évekhez képest kisebb területet foglalt el, és a válság hatására a kiállítók összetétele is jelentősen megváltozott. Korábban a nagyobb fejlesztők jellemzően saját standdal jelentek meg, de ilyen fejlesztői standokat idén alig találtunk. Ehelyett városok, régiók, esetleg országok jelennek meg viszonylag nagy standokkal, amelyek több fejlesztőt-befektetőt vagy akár finanszírozót képviselnek. Jó példa erre, hogy míg a korábbi években a TriGranit  rendszeresen saját standot állított, addig Közép- és Kelet-Európa egyik legnagyobb fejlesztője idén nem jelent meg kiállítóként a rendezvényen.

Ilyen értelemben a MIPIM egyre inkább régiók, városok, országok versenyévé válik, ahol a kiállítás szervezői a Palais de Festival területén belül is megpróbálják egymáshoz minél közelebb elhelyezni a földrajzilag közel eső régiókat, városokat. Így idén a budapesti standtól néhány méteres távolságra találhattuk például a prágai és a pozsonyi standot.

Budapestet az elmúlt évekhez hasonlóan a Studio Metro­po­li­ta­na közreműködésével a Budapest Business Region standja képviselte. A budapesti stand elhelyezkedése a kiállításon belül kifejezetten szerencsés volt, és a közelben lévő régiós fővárosokéhoz - Prágáéhoz, Pozsonyéhoz - képest a látogatottsága is jónak volt mondható. A standon kiállítóként a B&V Group, a Duna City, a Duna Spirit és a Talentis Holding jelent meg.

A budapesti standon idén a fővárost Demszky Gábor főpolgármester képviselte. Az októberi Expo Reallal ellentétben a főváros most, a cannes-i MIPIM-en nem konkrét projektek bemutatására helyezte a hangsúlyt, hanem Budapest Duna-stratégiáját igyekezett megismertetni a potenciális befektetőkkel.

Beszűkült a régió?

A közép- és kelet-európai régióból a feltörekvő országok közül szinte egyik sem képviseltette magát a MIPIM-en. A román és a bolgár ingatlanszektor gyakorlatilag észrevehetetlen volt Cannes-ban, csakúgy, mint Horvátország vagy Szerbia. A klasszikus közép-európai országok - Cseh-, Lengyel- és Magyarország, valamint Szlovákia - mind jelen voltak standokkal, Lengyelország pedig minden szempontból kiemelkedett közülük.

A kiállítás sztárja ugyanis egyértelműen Lengyelország volt, és nemcsak azért, mert az idei MIPIM díszvendégeként sokkal több standdal és kiállító céggel volt jelen, mint a régió többi országa. A szakmai panelbeszélgetéseken szinte miden alkalommal elhangzott, hogy Lengyelország jelenleg Európa egyik, ha nem a legvonzóbb ingatlanpiaca; mind a varsói, mind a másodlagos lengyel városok ingatlanpiacai vonzónak számítanak a befektetők szemében. Markus Leininger, az Eurohypo igazgatója a PropertyEU MIPIM-re kiadott különszámában a lengyel piacról azt nyilatkozta, hogy ők már nem feltörekvő, hanem érett piacként tekintenek rá.

Az orosz ingatlanpiac - komoly nehézségei ellenére - az elmúlt évekhez hasonlóan idén is nagy erőkkel jelen volt a cannes-i tengerparton. A nagy orosz régiók hatalmas és igen feltűnő standokkal próbálták meg magukhoz vonzani a nyugat-európai befektetőket.

A bankok még kivárnak

A kiállítás keretén belül megrendezett szakmai konferenciáknak visszatérő témája volt a problémás, rosszul teljesítő ingatlanok ("distressed assets") kérdése. Ezek az ingatlanok ugyanis Damoklész kardjaként függenek mind az ingatlanszektor, mind a finanszírozó bankok fölött. Egy panelbeszélgetés során Isabelle Scemama, az AXA Real Estate ingatlanfinanszírozási vezetője elmondta, szerinte továbbra is nyitott kérdés, hogy az európai bankok átstrukturálják-e a rosszul teljesítő projekthiteleket, vagy a kényszerértékesítés mellett döntenek. Megfogalmazása szerint a nagy bankok egyelőre "a könyveiken ülnek", és nem akarnak további veszteségeket realizálni. Bizonyos esetekben majd kényszerértékesítésekre is sor kerül, de a jelenlegi árazási szinteken ez a bankoknak hatalmas veszteségeket generálna. Egyetértett ezzel Thierry Leleu, a GE Capital Real Estate Investment igazgatója is, aki a beszélgetésen elmondta, hogy ha a bankok most szembenéznének az igazsággal, és realizálnák a projektfinanszírozáson keletkező veszteségeiket, akkor további tőkeinjekcióra lenne szükségük. Éppen ezért szerinte jelenleg a bankok szempontjából racionálisabb döntés az ingatlanciklus "kiülése".

A panelbeszélgetések során többször szó esett az utóbbi hónapok hozamcsökkenési tendenciáiról is. Több olyan vélemény is elhangzott, hogy a válság előtt tapasztalt irracionális befektetői magatartás az oka, hogy a hozamszintek Londonban már a 2006-os szintekre zuhantak vissza. Érdekes ellenvéleményt fogalmazott meg ugyanakkor Ben Broadbent, a Goldman Sachs közgazdásza. Szerinte a jelenlegi monetáris környezetben teljesen racionális folyamat az ingatlanpiaci hozamok csökkenése. Hangsúlyozta, hogy a jelenlegi kamatkörnyezetben és államkötvény-hozamok mellett természetesnek tekinthető az ingatlanhozamok zuhanása, hiszen az ingatlan mint eszközosztály alapvetően a kötvényekkel mutat hasonlóságot.

Lassú növekedés az új jelszó

Összességében az idei MIPIM általános hangulata inkább visszafogott optimizmust sugallt, mintsem pesszimizmust. A kiállítás jól reprezentálja az ingatlanos világ lelkiállapotát: kisebb területen, kevesebb látogatóval és kevesebb projektbemutatóval ugyan, de alapvetően továbbra is sikeresen és nagy érdeklődés mellett zajlott le a 2010-es MIPIM.

Bár a szakmai panelbeszélgetések és magánbeszélgetések során kiderült, hogy szép számmal akadnak olyan piaci szereplők, akik alapvetően nem optimisták a közeljövőre nézve, és W-alakú recessziót jósolnak, azonban a fejlesztők, befektetők többsége lassú fellendülést vár. A jelenlegi konszenzus tehát cannes-i tapasztalataink szerint az, hogy az ingatlanszektor a válságot megelőző évek hurráhangulatához középtávon szinte biztosan nem tér vissza, azonban egy mérsékelt hozamcsökkenéssel kísért lassú fellendülés valószínűnek tűnik az elmúlt hónapok eseményei alapján. A hatalmas növekedések korát tehát vélhetően véglegesen lezárta a globális pénzügyi válság, és az ingatlanszektor visszatérni látszik egy konzervatívabb üzletmenethez.

A mérsékelten optimista szcenáriók mellett a szakmai konferencia résztvevői nem győzték hangsúlyozni az iparág fellendülését veszélyeztető globális veszélyforrásokat. Ezek közül a leggyakoribbak a problémás hitelek sorsa, a bankok jövőben lejáró hitelállománya és az értékpapírosított hitelállomány bizonytalan sorsa voltak. Ezek mind-mind olyan tényezők, melyek hátráltathatják a bankok finanszírozási képességének, illettve hajlandóságának visszatérését. Ez utóbbi pedig kulcsfontosságú tényező az ingatlanpiac fellendülését illetően.

A kelet-európai illúziók vége?

Véget ért a kelet-európai növekedés illúziója. A következő öt évben a régió nem fog felzárkózni a világ leggyorsabban növekvő térségeihez - állította egy panelbeszélgetésen Barbara Knoflach, a német SEB Asset Management vezérigazgatója. A befektetési alap vezetője szerint a válság egyik szomorú tanulsága Közép- és Kelet-Európát érintette. Knoflach szerint a válságot megelőző években az volt az általános befektetői vélekedés, hogy Ázsia után a világ második legnagyobb növekedési potenciált magában rejtő térsége Kelet-Európa, de a válság lerombolta ezt az illúziót, és a térség megítélése drasztikusan romlott. A cégvezető szerint a következő öt évben a növekedés tekintetében Kelet-Európa biztosan nem éri utol a világ legdinamikusabban fejlődő térségeit, így Ázsiát vagy Latin-Amerikát.


A kelet-európai régióval kapcsolatban a cégvezető kiemelte, hogy nemcsak makrogazdasági gondokról van szó, hanem maga az ingatlanszektor is komoly fundamentális problémákkal küzd, a kereslet-kínálat egyáltalán nincs egyensúlyi állapotban. Megítélése szerint elég csak a kihasználatlansági rátákra tekinteni, amelyek szerinte egyenesen ijesztőek. Lengyelország - fűzte hozzá - jelenleg kiemelkedik a régió többi országa közül. Mint elmondta, fő közép-európai piacoknak Lengyelországon kívül továbbra is Csehországot és Magyarországot tekintik.

A régiónak szüksége van sztárra

Takács Ernő, a Talentis Holding elnök-vezérigazgatója szerint az idei MIPIM-en egy kicsit mindenki szerényebb, visszafogottabb az utóbbi években megszokottnál. A kiállítás kisebb helyre összpontosul, kevesebb nagyszabású projektet mutatnak be, helyettük a régiók, városok együttműködése jellemző. A Talentis vezetője szerint a magamutogatás és a fényűzés helyett a rendezvény a közös gondolkodás irányába tolódott el.


Külföldi piaci szereplőkkel beszélgetve Takács azt tapasztalta, hogy több információval rendelkeznek a magyar ingatlanpiacról, mint eddig bármikor, és ez hazánk megítélésére nézve alapvetően kedvező fejlemény. A nemzetközi befektetők szemében az is pozitív tapasztalat - fűzte hozzá -, hogy a válság kirobbanása óta eltelt egy-másfél évben nem omlott össze a magyar ingatlanpiac: a hajó túlélte a nagy vihart, és még mindig halad.

A szakember szerint Lengyelország jelenlegi favorizálása is határozottan kedvez a magyar piacnak. Közép- és Kelet-Európának - mint mondta - szüksége van "sztárra", hiszen ez referenciát és reményt jelent a régió éppen kevésbé jól teljesítő országainak is. A lengyel piac sikere azt mutatja, hogy a nemzetközi befektetők nem írták le Közép-Európát, és régiónkban továbbra is jelentős növekedési potenciál van.

A Talentis Holding első embere szerint bizakodásra ad okot, hogy az első negyedévben voltak befektetési tranzakciók, ami a nemzetközi befektetők bizalmát mutatja a magyar piaccal szemben. A közelmúlt tranzakcióival kapcsolatban ugyanakkor megjegyezte: egyáltalán nem biztos, hogy kivételként erősítik a szabályt. A cégvezető a tranzakciós hozamok fokozatos csökkenésére számít, de véleménye szerint nem várható, hogy az árazási szintek középtávon visszatérjenek a válság előtt csúcsidőszak szintjeire.

Félelem a W-alaktól

A szektor kilábalását illetően Würsching Péter, a B&V Group ügyvezetője inkább pesszimista. Várakozásai szerint nem V-, hanem W-alakú út áll az ingatlanszektor előtt, mivel nem látszanak azok a strukturális változások, amelyek garantáltan megakadályoznák a buborékok kialakulását. A szakember szerint a fejlett nyugat-európai piacokon a buborék felfújása részben már megkezdődött, és mivel Magyarország alapvetően másodlagos piac, az esetleges - később jelentkező - negatív hatások akkor is érinteni fognak minket, ha a következő időszakban nálunk nem is alakul ki buborék.

A magyar piac és a régió megítéléséről Würsching elmondta, hogy a közép-európai fővárosok lényegében egy cipőben járnak, és nem véletlen, hogy mindegyik régióként jelenik meg a MIPIM-en, nem pedig egyéni fejlesztők állítanak standokat. Az ilyen nemzetközi kiállításokon Budapestnek mindenképpen meg kell jelennie - tette hozzá -, mert régiós szomszédainkhoz képest amúgy is versenyhátrányban vagyunk. A szakember példaként Lengyelországot és Csehországot hozta fel: Varsó és Prága mellett szinte az összes nagyobb, másodlagos lengyel és cseh város is saját standdal jelent meg az idei MIPIM-en. Würsching szerint a régión belül egyre élesedő verseny miatt a magyar vidéki városoknak is fontos lenne a nemzetközi jelenlét.