Most vegyél lakást? - A szakértők megmondják!

2014.10.10.

A magyar lakáspiac tényleg kifelé tart a gödörből, milyen gyors lehet az áremelkedés? Ballagó Antal, az FHB Ingatlan Zrt-től, Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője és Rutai Gábor, a Duna House PR és elemzési vezetője beszélt a lakáspiac jövőjéről. A megkérdezett szakemberek nem számítanak száguldó árakra, a növekedés lassú ütemű lehet. Az, hogy a válság évei után valóban a felívelés szakasza jön-e azonban még egy kicsit bizonytalan, sok múlik azon, hogy a következő negyedévben hogyan alakul a piac.

Rutai Gábor, PR és elemzési vezető, Duna House:

Az idei évben valóban élénkülés látszik a lakáspiacon, tapasztalataink szerint 16 százalékos erősödés figyelhető meg. Az idei év a válság utáni legerősebb év lehet, a tranzakciók száma elérheti a 100 ezret. Az élénkülés elsősorban annak köszönhető, hogy az ingatlanforgalmat befolyásoló mindkét tényező, a piaci várakozások és a finanszírozási környezet is javult. A korábban ingatlanvásárlásaikat elhalasztó, adott esetben akár már 5 éve kiváró vevők egyre nagyobb arányban vélik úgy, hogy a piac elérte az alját, s további árcsökkenés nem várható. Ennek köszönhetően az a szerencsés helyzet állt elő, hogy alacsony kamatszintek mellett lehet olcsó ingatlanokat vásárolni, ami így beindította a piacot. Az elmúlt években legalább 300 ezer tranzakció maradt el, tekintettel az elmúlt évek nagyon alacsony szintű forgalmára, s arra hogy a magyar piac 150-170 ezres adásvétel számot is elbírna.

Az ország ingatlanpiaca azonban kettészakadt, a pozitív hírek elsősorban a fővárost és a nagyobb városokat érintik, míg a kisebb településeknek gyakorlatilag ma sincs igazán ingatlanpiaca, hosszú távon természetesen majd ők is felzárkózhatnak, de ennek időbeli lefutása még bizonytalan. A különböző típusú ingatlanoknál már nem látszik a terület szerinti jelentős eltérés. Minden ingatlantípus esetén megfigyelhető a fellendülés, bár eltérő módon.

A panellakások elsősorban az alacsony árszinten vásárlók körében népszerűek, míg a téglalakások a korábban panellakásokban lakók, illetve befektetési szempontokat is figyelembe vevő vásárlók körében számítanak favoritnak. Ez utóbbit az is indokolja, hogy a budapesti téglalakások veszítették a legkevesebbet az értékükből, esetükben az árcsökkenés 10 százalék alatt maradt. Ennél az ingatlan típusnál az országos átlag szerint 20 százalékos volt az esés mértéke, de egyes vidéki területeken elérte a 30 százalékot is. A családi házaktól sokakat visszariasztottak a múltban a magas fenntartási költségek, de most a nagyobb családdal rendelkezők vagy összeköltözők körében is népszerű, főként hogy itt az alku is nagyobb lehet.

Jelenleg a lakáspiacot a nem elegendő kínálat jellemzi, az újlakáspiac és beruházás szinte teljesen hiányzik. A használt lakások kínálata gyér, azok az eladók, akik nem vásárlási céllal értékesítik már meglévő ingatlanjukat inkább kivárnak. Az árak tekintetében már megfigyelhető enyhe növekedés, a jövőben pedig negyedévente 1-2 százalékos árnövekedés várható, de drasztikus ugrásra nem kell készülni. Az alkuk mértéke csökkenő tendenciát mutat, sőt Budapest belvárosában ismét megjelent a felfelé alku. Bár a harmadik negyedéves pontos adatok még nem ismertek, vélhetően az árak további enyhe emelkedése figyelhető meg, ha az országos szintű árindex ismét 1 százalékos növekedést mutat, akkor már trendről lehet beszélni. A következő 1-2 évben a jelenlegi forgalomszint mellett lassú áremelkedés jellemezheti majd a piacot.

Ballagó Antal, FHB Ingatlan Zrt.:

Az elmúlt 6 hónap adati alapján elmondható, hogy egyértelműen növekedett a kereslet a használt ingatlanok piacán. Ennek hátterében részben az áll, hogy a lakásvásárlási hitelek kamatszintje jelentősen csökkent. De szintén ebbe az irányba hatott az ingatlanok sok helyen tapasztalható kedvező ára és az új építésű lakások iránt feléledő kereslet. A hitelkamatokban is érzékelhető alacsony jegybanki alapkamat ráerősített a befektetői szándékra, egyre többen fektetnek ismét kiadás céljából lakóingatlanokba. A bérbeadással elérhető, vonzó, 6-9% körüli hozamokról is hallani a piacon. Jelenleg egyre több vevő kalkulál úgy, hogy már hitelből is érdemes kiadható lakást, lakásokat vásárolni.

Vételi szándékukkal elsősorban a befektetni vágyok jelentek meg a piacon, valamint azok a magánszemélyek, akik valamilyen élethelyzetből adódóan lakhatást keresnek. Az elmúlt években elég jelentősnek tűnt a vásárlások elhalasztása, s mostanában egyre többen próbálják megvalósítani korábbi vagy módosított céljaikat.

A lakáspiaci fellendülés azonban területi különbségeket mutat, az élénkülés elsősorban a fővárosban és a gazdaságilag sikeresebb megyeszékhelyekre, nagyobb városokra jellemző tendencia. A kisebb települések között még mindig van számos, ahol stagnál a kereslet. Erősen preferálja a kereslet a fővárost, azon belül is a belső kerületeket keresik. A középső és külsőbb budapesti lakóövezetek iránt inkább a saját lakhatási célból vásárlók érdeklődnek. A legkeresettebbek a jól és könnyen kiadható lakások, a belváros belső kerületeiben, jó tömegközlekedéssel, jellemzően a Nagykörúton belül, vagy ahhoz közeli részeken, illetve az újszerű vagy új építésű lakások.

A panellakások kereslete alapvetően kicsi, itt jelentős a túlkínálat. A panellakást keresők elsősorban a panel programon átesett, felújított házakat és lakásokat keresik. Lokációban pedig a jó közlekedéssel és ellátottsággal rendelkezőket. Alapvetően a XIII., III., és XI. kerületi panelek a keresettebbek. Az elérhetőbb vételár fejében nyújtott gazdaságos alaprajzok, az átlátható műszaki állapot, rendezettebb környezet, kapcsolódó infrastruktúra sokak számára éppen e jobb házgyári lakások mellett szóló érvek.

A vidéken a prosperálóbb városok, az autópályán gyorsan megközelíthető megyeszékhelyek, egyetemi városok a preferáltak. Itt a helyben vonzónak tartott lakások és családi házak egyformán keresettek.

A kiváló lokációban lévő, érdekes, helyben keresett típust képviselő, egyedi vagy újépítésű ingatlanoknál figyelhető meg már némi áremelkedés. Az alku mértékét ugyanakkor nehéz számszerűsíteni, mert van, amikor bőven a reális ár fölé tett szintről indul a hirdetés. AzOtthontérképen jól látszik a hirdetésekben szereplő kínálati árak és a tényleges tranzakciók után számolt árak különbsége. Ez jó támpont lehet az éppen kívánatos területen az alku nagyságára, bár a lakástípus is fontos lehet. Az alkuk 0-30% között mozognak, pl.: a főváros belső kerületeiben, illetve a bel-budai részeken 5% körüli tekinthető általánosnak, de a városból kifelé haladva, a külső kerületek felé jellemzően növekszik az alkuval elérhető mozgástér. Ugyanakkor a külső pesti és budai részeken egyformán találni olyan kerületrészeket, ahol az élénkülés inkább a tranzakciók számában, lezajlásának gyorsaságában érzékelhető, mintsem az alku nagyságán.

Alapvetően pozitív az idei év tendenciája, az ingatlanpiacon valóban tapintható a fordulat, és a jelen állapot szerint ez a kedvező folyamat kitarthat. Prognózisokat nehéz készíteni, az FHB Lakásárindex szakértői szerint az élénkülés a tranzakciószám növekedését hozza, aminek nyomán egyre több szegmensben megkezdődik az árak emelkedése is. A befektetői kedv, az ingatlanárak, a banki hitelezési potenciál és a kamatkörnyezet egyaránt támogatja ezt a folyamatot.

A használt ingatlanok piacán összességében nagy a kínálat, és ez várhatóan bővülni fog, ez pedig számos helyen még jó ideig lent tartja az árakat. Az adott helyen kapósabb cikknek számító ingatlantípusok persze rendre kivételt jelentenek, s kedvezően befolyásolják a statisztikát.
Általánosságban egy lassabb, de megalapozottabb áremelkedésre lehet számítani az elkövetkezendő években.Az új építésű ingatlanoknál és a kiváló lokációban elhelyezkedő használt lakásoknál biztosabb a javulás.

Déry Attila, vezető elemző, Otthon Centrum:

A forgalomnövekedés mértéke a lakáspiacon meghaladja a 10 százalékot a tavalyi évhez képest.A növekedés mögött több kisebb tényező együttállása húzódik meg, de alapvetően az eddig nagyon hiányzó bizalom visszatérése érzékelhető. A háztartások jobban bíznak a jövőben, jobban bíznak a jövedelmükben. A bizalom növekedése a hitelezésben is megmutatkozik, ahol ugyan nagyon alacsony bázisról, de csaknem 60 százalékkal nőtt a háztartásoknak kihelyezett, új, lakáscélú hitelek összege az első félévben, a tavalyi év azonos időszakáról. A keresletnövekedés mögött részben a korábban elhalasztott vásárlások állnak, a demográfiai folyamatok kapcsán fellépő költözési igények most elkezdtek megjelenni a piacon.

Sok első lakás vásárló lép a piacra. Az ő helyzetük most nagyon kivételes: az árak 15-20 %-kal alacsonyabbak jelenleg, mint korábban, amit eladói veszteségek nélkül tudnak kihasználni. A javuló teljesítmény másik tényezője a befektetési célú vásárlások számának növekedése. Az elmúlt évek árcsökkenései, valamint a jelenlegi alacsony kamatok egyre több befektető figyelmét fordítják az ingatlanpiacra. A kiadási célú lakásvásárlással elérhető hozam - 6-8 % - jelentősen meghaladja a bankbetétek kamatszintjeit, ami sokakat a tőkéjük ingatlanba fektetésére ösztökél.

Tapasztalataink szerint a fővárosban valamivel komolyabb a keresletbővülés, mint a vidéki városokban, de a pozitív hangulat és változások az ingatlanpiacon az egész országra jellemzőek. Az ingatlantípusok esetében is látható a szegmentáció, a belvárosi, jó közlekedésű ingatlanokra valamivel nagyobb kereslet mutatkozik, főleg a befektetők részéről. A panellakások töretlenül tartják a maguk 10-12 százalék közötti részarányukat az összes eladáson belül, hiszen az alacsony fajlagos árak miatt egységnyi pénzből minél nagyobb életteret kereső vásárlók - jellemzően nagy családosok, vagy első lakást vásárlók - nagyon keresett ez a típus.

A lakásárak ugyan enyhén emelkedtek, de az első nyolc hónap alapján még korai lenne trendfordulóról beszélni a lakáspiacon, mindazonáltal a keresletbővülés, ha csökkenő mértékben is, de egész évben kitarthat. Prognózisunk szerint 2014-ben 10 százalékkal több adásvétel fog születni a lakáspiacon, mint 2013-ban, a forgalom így elérheti a 97 000 tranzakciót is. A növekedés egyelőre még nagyon törékeny, még kérdéses, hogy valóban stabil és megalapozott növekedési pályára tud-e állni a közeljövőben lakáspiac.

A keresletbővülés egyelőre csak visszafogottan mutatkozik az árak alakulásában. A növekedés a jövőben sem lesz robbanásszerű, becslésünk szerint a következő 2-3 évben fogunk stabil emelkedést látni. A vevők alkupozíciója már az első félévben romlott valamelyest. Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedmény mértéke 12 százalék alá csökkent 2014 első hat hónapjában, ebből 7,5 százalékot tesz ki a szerződéskötéskor elért áralku mértéke, ami szintén csökkent 2013 első félévéhez képest.

A vevői pozíciók gyengülése már mutatja a növekvő vásárlási kedvet, de ahhoz, hogy az árszínvonal elérje a válság előtti szintet, még 2-3 évre valószínűleg szükség lesz. Az árak stabil emelkedéséhez a hitelezésnek is bővülnie kell, ehhez pedig a banki hitelportfolióknak is meg kell tisztulnia. Ez azonban egy óriási falat, tekintve, hogy a nem teljesítő hitelek mögötti fedezetként álló használt ingatlanok száma jócskán meghaladja a százezret. Ezek rövid időn belüli piacra dobása komoly ársokkot hozna, ezért csak a piac felvevőképességének megfelelően szabad eladásra bocsátani őket. A folyamat így több évet is igénybe vehet, ami késlelteti a hitelezés felfutását.