Rekord adatok és óvatos várakozások az ingatlanpiacon

A globális ingatlan-tanácsadó DTZ szakértői összefoglalják a múlt évet, és megosztják az olvasókkal 2009-re vonatkozó várakozásaikat.

Irodapiac

Mielőtt a pénzügyi válság elérte a bérlői piacokat, a budapesti irodapiacon több rekord is megdőlt 2008-ban. Több mint 330 000 m² modern irodaterület került bérbeadásra, köztük a piac eddigi legnagyobb tranzakciójával: a K&H Bank a Tringránit által fejlesztett Millenniumi Városközpontba, összesen 47 000 m²-re költözik be három ütemben. A nagy volumenű bérbeadások ellenére 2008 december 31-ére az üresedési ráta 460 bázisponttal, 16,8%-ra emelkedett 2007 év végéhez képest a rekord mennyiségű átadott iroda miatt. 250 000 m² új irod készült el az elmúlt év során, melyek nagy része (a Millenium Tower II és III, a Haller Gardens és a Corvin Irodák I) a gyorsan fejlődő dél-pesti alpiacon található.

A DTZ egy jó évet tudhat maga mögött. Többek között sikeresen képviselte a Raiffeisen Bankot (8,400 m²) és az egyik telekommunikációs vállalatot (7,900 m²), emellett hozzájárult a BSR center 50% feletti bérbeadottságához, és nagy szerepet játszott abban, hogy a Studium irodaház csaknem 90%-ban megtelt bérlőkkel. "A 2008-as év az ügyleteink számát tekintetve (37) is nagyon kiemelkedő volt. 2009-ben is mindent megteszünk a siker érdekében, mindemellett úgy gondoljuk, hogy a tárgyalási procedúra több időt fog igénybe venni mint eddig valaha is. Továbbra is történnek majd tranzakciók, és nagyméretű irodákra is lesz kereslet, de a létrejövő tranzakciók motivációi várhatóan teljesen mások lesznek, mintha gazdaságilag kedvezőbb időkben jönnének létre. Jelentős mennyiségű új iroda kerül átadásra idén, de kevéssé stabil pénzügyi háttérrel rendelkező fejlesztők vélhetően elhalasztják az építkezést." - mondta Kovács Melinda, vezető ingatlan-tanácsadó.

Ipari Ingatlanpiac

A magyaror ipari ingatlanpiacot nem érintette a válság az elmúlt év során. A bérbeadások rekord szintet értek el: 45%-kal több terület kelt el, mint 2007-ben. Budapest és vonzáskörzetének modern ipari állománya jelenleg 1,4 millió m², amelyből 200 000 m²2008-ban került átadásra.

A jelenlegi gazdasági környezet hatására azonban a fejlesztők egy része elhalasztja spekulatív projektjét, és csak előbérleti szerződéssel a kezében kezdi el az építkezést, illetve built-to-suit ingatlanjukra koncentrál. Sok cég felülvizsgálja terjeszkedési, vagy költözési terveit várható bevételeik függvényében, ami hozzájárul a fejlesztői aktivitás csökkenéséhez.

"Összehasonlítva a rekord szintű 2008-as évvel, 2009-re csökkenést várunk a bérbeadások és átadások terén is. Mindazonáltal továbbra is sikeresek lesznek azok a projektek, amelyek jól megközelíthető, stratégiai helyszínen találhatók, és rugalmas terjeszkedési lehetőséget nyújtanak bérlőiknek. Az M0-ás körgyűrű meghosszabbítása felértékelte Budapest északkeleti részét, ezért ebben a régióban a logisztikai projektek számának növekedésére számítunk a következő években." - mondta Tamás Éva, a DTZ ingatlan-tanácsadója.

Befektetési piac

Míg 2008 a rekordok éve volt az irodapiacon, a befektetési aktivitás 2003 óta a legalacsonyabb volt a tavalyi évben: a 400 millió euró összértékben megvalósult tranzakciók a 2007-es befektetési volumennek (1,9 milliárd) alig több mint az ötödét tették ki. Az irodai tranzakciók a teljes forgalom közel 73%-át tették ki 2008-ban. A DTZ becslése szerint a prémium termékek hozamai az irodai és kiskereskedelmi szektorban 125 bázisponttal nőttek 2008-ban, míg a másodlagos termékek esetében ez az elmozdulás még jelentősebb volt.

Az ingatlanpiac a Bank Center (130 millió Euró) és a Krisztina Palace (60 millió Euró) eladását tartja számon a 2008-as év legnagyobb tranzakcióiként. A legnagyobb ipari befektetési tranzakció a Tulipán Park eladása volt (21 millió Euró), amelyet a német SEB Invest vásárolt meg. A tárgyalások során az eladó SEGRO-t a DTZ képviselte. Lindwurm György, az ügyletben részt vevő vezető befektetési tanácsadó a következőképpen nyilatkozott: „Bár a tárgyalások a válság szeptemberi kitörése után fejeződtek be, mindkét fél számára kielégítő eredménnyel zárultak, amely a DTZ szakértelmének is köszönhető.

2009-ben a nemzetközi befektetők vélhetően visszatérnek a piacra - pénzügyi stabilitásuktól és hitelfelvételi lehetőségeiktől függően - mivel számos szorult helyzetbe kerülő cég akarja majd eladni ingatlanait, hogy likviditást növelje. A megnövekedett kínálat és a befektetők által érzékelt nagyobb ország-kockázat várhatóan árcsökkenést gerjesztenek. Ez pedig a vevők és eladók árelvárása közti rés csökkenéséhez vezet, elmozdítva a magyar kereskedelmi ingatlanpiacot a valós érték felé.

Kiskereskedelmi piac

A közel 800 000 m²-es kiskereskedelmi összterület Budapesten és agglomerációjában csupán két új projekttel bővült 2008-ban: Az M1 Outlet Centre és a Luxus Áruház nyitott meg a tavalyi évben. 2009-ben viszont több átadásra is számíthatunk; többek között a XI. kerületi Allee bevásárlóközpont (46 000 m²) és a Belső-Pesten található Corvin Atrium (34 600 m²) készül el idén. A tervezési fázisban lévő projektek azonban várhatóan késést fognak szenvedni finanszírozási nehézségek miatt. 2008-ban olyan új márkák léptek be a piacra, mint a Motivi, a Cropp Town vagy a DIM Paris, míg néhány már jelenlévő márka - mint például az Inditex Group - már vidéken is erőteljesen terjeszkedik. A bérleti díjak változatlanok voltak az év során, de egyre inkább jellemző, hogy kedvezményeket kapnak az új, sőt akár meglévő bérlők is.

Az Arena Plaza marketing menedzsere, Egyed Krisztina, aki a DTZ magyarországi csapatának tagja, a következőképpen nyilatkozott: "A karácsonyi időszak a vártnál is sikeresebb volt a bevásárlóközpont szempontjából. A jövő évre vonatkozóan azonban lassulásra számítunk a csökkenő fogyasztói költések miatt, ezért színes programokkal tesszük vonzóvá az Arena Plazát a vásárlók számára. Többek között nagy volumenű TV kampánnyal kísért divatbemutatókat, nyereményjátékokat tervezünk."