Rugalmasabb bérlők és bérbeadók az ingatlanpiacon

A nehezebb gazdasági környezetben a csökkenő árbevételek és profitabilitás mellett a bérbeadók rákényszerülnek a már leszerződött területek bérleti díjainak felülvizsgálatára is.

A magyarországi bérleti díjak jellemzően euró alapon kerülnek meghatározásra - javarészt a nemzetközi hátterű üzemeltetőknek és a deviza alapú finanszírozásnak köszönhetően - melyben a forint volatilitása és az üzemeltetői szempontból középtávúnak nevezhető euró bevezetés miatt nem várható változás. Az ingatlan bérleti díjának meghatározása, a transzferárak meghatározása miatt is fontos kérdés, a díjak euró alapon kerülnek maghatározásra, függetlenül attól, hogy az adott társaság árbevétele ebben a devizanemben keletkezik-e. "A piacról megjelenő elemzésekkel összecseng a tapasztalatunk, az A kategóriás irodaházak árazásában az elmúlt évben, lokációtól függően a transzferárak megállapításakor is átlagosan 5-15 százalékos csökkenés mutatkozott." - emelte ki Héhn Miklós az RSM DTM Hungary partnere.

Az adott kategóriára jellemző árak elmozdulása minden bérlőt és bérbeadót gondolkodásra késztetett. A bérlők megvizsgálják valóban szükségük van-e a korábban lekötött alapterületre, megfizetendő-e jelenlegi lokáció, ez biztosítja-e a gazdálkodó számára a legkedvezőbb megoldást az árbevétel megtartásában. Amennyiben a bérlő a helyben maradás mellett dönt, megkezdi az áralkut, s nincs könnyű feladata az 5-10 évre megkötött szerződések mellett. Hiszen a költözés költségei elenyészők lehetnek a határozott időszakra egy összegben esedékessé váló bérleti díj, illetve a lehetséges ügyfél és bevétel kiesés nagysága mellett. Ezért a bérlők többnyire törekednek arra, hogy jelenlegi bérleményüket megtartva találjanak az ingatlan bérbeadójával közösen, kedvezőbb megoldást. Kézenfekvő kiút a bérelt terület nagyságának újratárgyalása. A csökkentett területtel arányosan alacsonyabb ár még kitermelhető lehet. Hasonlóképpen megoldást jelenthet, ha változatlan áron nagyobb területet tud biztosítani a bérbeadó pl. egy kereskedelemi egység számára, hiszen ez hozzájárulhat a forgalom növekedéséhez, a nyereségesség növeléséhez.

A bérbeadók oldaláról is erős érdekeltség mutatkozik a bérlők megőrzésére, hiszen az ingatlanokhoz többnyire jelentős jelzáloghitel állomány kapcsolódik, melynek finanszírozása ellehetetlenülhet a telítettségi ráta számottevő csökkenésével, vagy a bérlők kihullásával. Így míg a bérleti díjak csökkentése 2008-ban elképzelhetetlennek tűnt, 2009-ben és idén már eredménnyel járhattak ezek a tárgyalások is, sőt jelenleg az sem elképzelhetetlen, ha a bérleti díjat a bérlő lecsökkent bevételének alakulásához igazítják.

"Az adott bérlet terület albérletesítése, bérlő általi továbbadása eddig jellemzően minden szerződésben tiltásra került, azonban speciális esetekben már ez is megvalósulhat a jelenlegi gazdasági körülmények között. Itt az elszámolhatóság szempontjából is tiszta helyzet megteremtéséhez mindkét fél nyilatkozataira (a szerződés módosítására) szükség van, adott esetben azonban a rugalmas terület kihasználás, a biztos bevétel és költségmegosztás miatt ez is áthidaló megoldást jelenthet mindkét fél számára" - hangsúlyozta Héhn Miklós.

A bérbeadó díjmentesen felkínálhat olyan szolgáltatásokat melyért korábban a bérlő fizetni kényszerült, például extra parkolóhelyeket, a közös területek használatának díjmentes biztosítását, hirdetések elhelyezését, hiszen az üzemeltető számára is fontos a likviditás fenntartása, s mindaddig, míg ennek esélyét látja érdemes bérlőjét megtartania, segítenie a válság túlélésében.