Skanska: Science Park

Interjú Jan Johnssonnal, a Skanska Property Hungary Ltd. ügyvezet? igazgatójával

A Skanska ingatlanfejleszt? cég 1988-bari jelent meg a magyar piacon. Els? fejlesztésük, Budapest els? A kategóriás irodaháza, az East-West Business Center azóta is igen jó kiadottsági rátával m?ködik. Az azóta átadásra került West End Business Centert (30.000 m2) teljes kiadottsággal értékesítették 2001 decemberében. A Science Park beruházásának els?ként elkészült A épülete színtéri elérte a 100%-os telítettséget. Miben rejlik a svéd ingatlanfejleszt? cég sikere, milyen tényez?ket részesítenek el?nyben a beruházások elindításánál? Hogyan érvényesül a svédek humánus; emberközpontú térkialakítása az irodaházaiknál? - Jelenleg hogyan látja a magyar irodapiac helyzetét? - A budapesti irodapiac jelenlegi magas kihasználatlansági rátája ellenére még mindig igen er?s kereslet mutatkozik a jó helyen lév? jó min?ség? irodaházak iránt. Ezt jól példázza a Skanska fejlesztésében felépült Science Park A épületének 100 %-os és az East-West Business Center 90-os telítettsége. Ezek a mutatók ösztönöztek bennünket a Science Park beruházásának folytatására, a B épület felépítésére. A Science Parkban olyan neves cégek vannak bérl?ként jelen, mint az Ericsson, a Sony vagy az HBO. Az elmúlt pár hónapban a bérl?k köre a Prímagázzal, a Swietelskyvel es a NARVA-val egészült ki, ami a jöv?re nézve is bizakodásra ad okot. Tehát kereslet van, de figyelemmel kell kísérni és rugalmasan alkalmazkodni kell á bérl?k igényeihez. - Milyen tényez?ket vesznek figyelembe a fejlesztések elindításánál? - A földterületeket a legtöbb esetben már évekkel a beruházás megkezdése el?tt megvásároljuk. A leglényegesebb tényez?k közé számítanak az ingatlan elhelyezkedése, a kereslet alakulása és az aktuális versenyhelyzet. A tervezés, a design és a hatékonyság ugyanolyan fontosak. Mi mindig emberek számára építjük irodaházainkat, és azt szeretnénk, ha jól éreznék magukat az ott töltött id? alatt. - Ezekb?l melyek a leginkább meghatározók a magyar piacon? - Mivel már 1988 óta jelen vagyunk a magyar piacon, teljesen tisztában vagyunk a helyzetével. Az elhelyezkedés és a könny? megközelíthet?ség itt nagyon fontos szempont, csakúgy mint a bizonyos elhelyezkedés? területek iránt való magasabb kereslet. A Skanska els? irodafejlesztése az East-West Business Center (21000 m2) volt Budapest szívében. Az irodaház vitathatatlanul jó fekvésének köszönhet?en azóta is igen er?s iránta a kereslet. Második irodafejlesztésünket, a gyorsan fejl?d? Váci úton található West End Business Centert (30 000 m2) teljes kiadottsággal értékesítettük 2001 decemberében. Azért kezdtünk a Science Park A és B építésébe, mert úgy találtuk, hogy Dél-Buda dinamikusan fejl?d? és népszer? terület. Különösen a nagy zöld területek, a parkolóhelyek nagy aránya és a jó beláthatóság az, ami kiválóan alkalmassá teszi business park stílusú fejlesztések létrehozására. A Science Park B épületének befejezését és bérbeadását követ?en minden évben további 15 000 m2 irodai és 10000 m2 kiskereskedelmi terület fejlesztését tervezzük. A lehetséges fejlesztésekhez három terület van a tulajdonunkban, egy a Moszkva tér közelében, közvetlenül a Margit krt. mellett (20 000 m2) , a másik az Üll?i úton a repül?tér felé vezet? úton (15 000 mz), a harmadik pedig a Népligeti buszmegálló közelében (35 000 m2). Természetesen felhasználjuk a világ 65 országában jelen lév? Skanska csoport szakmai tudását, aminek köszönhet?en a legjobb terméket a legjobb helyen és a legjobb id?ben tudjuk el?állítani. - Melyek a sikeres fejlesztés kulcspontjai? - Fejleszt?ként meg kell érteni és rugalmasan kell kezelni a cégek igényeit. A többi országban szerzett piaci tapasztalataink is azt mutatják, hogy nehéz piaci körülmények között csak a legjobbak lehetnek sikeresek. Budapesten sikerült ezt megvalósítanunk: A Science Park A épülete tavaly átadás el?tt már 78 %-ban bérbe lett adva, most pedig elérte a 100 %- os kiadottsági rátát, ami egyedülálló a jelenlegi budapesti irodapiacon. Az ütemezés szintén lényeges tényez?je a fejlesztési és a bérbeadási folyamatoknak. Nagyon fontos, hogy a legjobb bérl?k a legjobb bérleti feltételeket kapják. Mindenképpen nyertes helyzetre van szükségünk, amelyben bérl?ink elégedettek a feltételekkel és mi biztos hátter? bérl?kkel gyarapszunk. - Milyen megtérülést várnak el a fejlesztés alá kerül? irodaházaktól és ezen belül hogyan látják a Science Park helyzetét? - Budapesten összesen 70 000 m2 földterületet birtokolunk, amelyeken a fent említett irodai és kereskedelmi fejlesztéseinket végrehajtjuk. Beruházásainkban teljes kör? szolgáltatásokat nyújtunk, és ahogy a kiadottság magas fokát elérjük, készen állunk az épület eladására. Az eladásra azonban csak abban az esetben kerül sor, ha a körülmények kedvez?ek és az elérhet? hozamráták megfelelnek az elvárásainknak. A Skanska pénzügyi ereje megengedi, hogy csak a legkedvez?bb pillanatban történjen meg az eladás. Reményeink szerint a Science Park B irodaházának a kiadása az A épülethez hasonló szinten fog történni, és ha a körülmények kedveznek, ezt az ingatlanunkat is értékesíteni fogjuk. - Milyen értékesítési politikát valósítanak meg a megfelel? megtérülés, kihasználtság érdekében? - Létfontosságú a legjobb értékesítési és marketing csapat alkalmazása. Cégünk er?s saját csapattal rendelkezik, amely évek óta dolgozik a projektjeinken és nagyon jól ismeri a piacot és a piaci szerepl?ket. A piacon dolgozó ingatlanügynökökkel szintén együttm?ködünk. Szoros partnerkapcsolatban állunk a Cushman & Wakefield Healey & Baker ingatlantanácsadó céggel, akik tanácsokkal látnak el bennünket a piaci trendekkel, a piacon felbukkanó új szerepl?kkel, valamint a bérl?k bérleti díjakkal, és szerz?dési feltételekre vonatkozó elvárásaival kapcsolatosan. Kidolgoztunk egy ötletes marketing kampányt, melynek üzenete, megintcsak a versenytársakat megel?zve, a lehet? leghamarabb jut el a potenciális bérl?khöz. - Milyen min?séget kell bírnia, milyen ?tudással? technikai felszereltséggel kell rendelkeznie egy mai modern irodaháznak, hogyan érvényesül ez a Science Park esetében? - A környezetvédelem a tervezés és a kivitelezés folyamatában egyaránt az egyik leglényegesebb tényez?. A Skanska els?ként kapta meg az építési és fejlesztési iparban az ISO 14001 min?sítést. Ez annak a bizonyítéka, hogy mennyire ?rizzük, óvjuk és ha szükséges építjük újra a körülöttünk lév? környezetet minden országban, ahol jelen vagyunk. A design szintén nagyon fontos. A megfelel? módon megtervezett környezet egyaránt serkenti a gondolkodást és a kreativitást. Harmóniában és kényelemben az emberek nagyobb örömmel és lelkesedéssel tudnak feladatukra koncentrálni. A Science Park tervezésénél körültekint?en végiggondoltuk, milyen hatással lesz a munkánk a környezetre. Nem használtunk a környezetre káros anyagokat és eljárásokat. Ezek helyett környezetbarát megoldásokat alkalmaztunk. Rengeteg m?szaki megoldás létezik, az igazi tudás az, hogy az egyes helyzetekben a megfelel?t használjuk. Soha nem építünk olyan épületeket, melyek üzemeltetése lehetetlen vagy túl sok energiát pazarolnak.

Forrás: Tőzsdefórum.hu