Sokkal jobbnak kell lenni!

Az irodapiac jövőjére vonatkozóan az új jelszó a minőség és a környezettudatosság, míg a kiskereskedelmi ingatlanpiacon a városközpontok és az emberközelibb, nyitottabb koncepció kerülhet fókuszba. Interjú Baross Pállal, a Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) magyarországi szervezetének elnökével.

 Budapesten az elmúlt öt-tíz évben rengeteg irodaház épült, de kevés igazán jó minőségű. A következő években vajon megnő az igény a jó minőségű irodaházak iránt? Mi történik a kevésbé magas minőséget képviselő épületekkel?
A hozamoknak az elmúlt években tapasztalt csökkenése miatt az ugyanazon összegű bérleti díj mellett sokkal magasabbá váló ingatlanértékek olyan fejlesztőket is a piacra vonzanak, akik alapvetően magasabb minőségi igényeket támasztanak, így az irodapiac egyre inkább a jobb minőség igénye felé tolódik el. Ez már nemcsak Nyugat-Európában, hanem a mi régiónkban, így Prágában és Varsóban is megfigyelhető. Másik tendenciaként tetten érhető, hogy tovább fejlődik a nem feltétlenül agglomerációban, de nagyobb területeken, zöldbe ágyazva, alacsonyabb sűrűséggel megépülő irodakomplexumok - és az ezekhez kapcsolódó kisebb szolgáltatások - koncepciója, mint amilyen a Graphisoft vagy az Infopark. A magasabb minőség igényének előtérbe kerülésével azonban azok az irodaházak, ahol sem a műszaki tartalom nem kiemelkedő, sem a helyszín nem megfelelő, komoly bajban lehetnek. Ezeknek a problematikus, "A mínusz"-os épületeknek az esetében meg kell vizsgálni, hogy hosszú távon érdemes-e kivárni az irodák értékének megemelkedését. A nemleges válasz miatt azonban nagy valószínűséggel inkább megszabadulnak majd tőlük, alacsonyabb áron.

Hol lehetnek még prémium kategóriás irodafejlesztési területek? Mi jellemzi az agglomeráció jövőjét, és milyen új trendek érvényesülnek az irodapiacon?

A Duna-part mindig prémium kategóriát fog képviselni, de az irodapark koncepció tekintetében még a III. kerület is komoly lehetőségeket rejt magában, öt-hat éven belüli átalakítása után a HÉV nagy valószínűséggel megfelelő tömegközlekedést fog biztosítani, az új M0-s híd, valamint a budai helyszín pedig ugyancsak komoly vonzerőt képviselhet a térség jövőjét illetően. Az agglomeráció esetében ugyanakkor csak erős közlekedési korridor kialakítása után képzelhető el a fejlődés: az M1-es és M7-es autópályák fokozott telítődése miatt a közlekedés a város határán kívül megvalósított projektek egyik legnagyobb problémája, ezért sikeres terjeszkedés inkább a pesti oldalon, Gödöllő irányába képzelhető el.

A nyugati példát követve a magyar irodapiacon is fokozatosan előtérbe kerül a környezettudatosság. Egyrészt egyre több cég szeretne 'zöld' lenni, másrészt az energiaköltségek növekedésével a vállalatok, ahol tudnak, lefaragnak a ráfordításaikból, márpedig ezek között komoly csökkentő tényezőt képviselnek az irodai közös költségek. A jövőt tehát a zöldkoncepció jelenti, a minél hatékonyabb működés iránti igénynek megfelelni nem tudó irodaházaknak pedig a zöldtechnológia egyre nagyobb elterjedése végleg megadhatja a kegyelemdöfést.

A kiskereskedelmi ingatlanpiacot illetően milyen tendenciák figyelhetők meg, hol vannak még fejlesztési lehetőségek? Mennyire bizonyulnak jó üzletnek az agglomerációban alapfokon megépített áruházak?

Nyugat-Európában, illetve az USA-ban sok belvárosi üzlet zárt be a lakossági kereslet visszaesése miatt, Magyarországra ezzel szemben még több nemzetközi márka érkezése várható, problémát jelent azonban, hogy az úgynevezett zászlóshajóknak szükséges nagyságú terület egyelőre nincs a belvárosban. A körút kapualji boltjai nem alkalmasak erre, és sajnos a Budapest szíve program sem tesz ezért a megoldásért semmit. Mágnes talán a Corvin áruház lehet majd.

Budapesten még bőven van tere a retailfejlesztéseknek a Belvároson kívül is, de egészen más koncepció szerint, mint amit eddig láttunk. A korábbi plázafejlesztéseket inkább a városközpontokra építő, ember­kö­ze­libb koncepciók válthatják fel, olyanok, amelyek a Ráday utca vagy a Liszt Ferenc tér miliőjét idézik. Az előbb említett hangulatot és teret lehet kombinálni a vásárlási lehetőséggel, vagyis a klasszikus bevásárlóközpont átalakul, és helyét nyitottabb, több közterületet tartalmazó közösségi tér foglalja el. Ahhoz azonban, hogy egy beruházás jó hozamú és értékteremtő legyen, szükséges a kiváltságos környezet, és ezt biztosíthatja a városközpont.

A városon kívül megépített, nagy alapterületű áruházak esete más kérdés. A nagy élelmiszerláncok stratégiáját inkább a visszahúzódás, zsugorodás jellemzi, piaci tendenciaként megfigyelhető, hogy csökken az egész hónapra történő bevásárlások volumene. A vásárlói kör kissé átalakult az utóbbi években, változtak az igények, nagyobb a kereslet a közelebb elhelyezkedő, kisebb áruházak iránt, amelyek kínálata fokozatosan a gyorsabb, félkész termékek irányába tolódik el. Ez a tendencia tehát ugyancsak a városközpontban található közösségi térrel kombinált vásárlási lehetőségek irányába mutat.

A gazdaság állapota milyen hatással van az ingatlanpiacra? A fejlesztők mennyire tehetik át a súlypontjukat Magyarországról máshová?

Magyarország és a régió is rosszabb helyzetbe került az utóbbi időben, bárhová nézünk, létezik egy kifulladó tendencia, de nem fog annyira fájni, ha Európában is lassul a növekedés. A helyzet javulhat, ha a helyi vállalkozások kezdenek feljönni, ez figyelhető meg például Spanyolországban. A probléma azonban egyelőre az, hogy a feltörekvő vállalkozások esetében nem látszik a klaszteresedés, nem tudnak összedolgozni, egyedül a Graphisoft és az Infopark esetében látszik valami kezdeményezés. A fejlesztőcégek eltérő felépítésének köszönhetően különbözőképpen reagálhatnak a piac gyengeségeire. Az ING például meglehetősen kis létszámú ingatlanfejlesztő stábbal dolgozik, így bármikor képes a továbblépésre. Más vállalatok azonban sok embert foglalkoztatnak, vertikálisan és horizontálisan is erősen integrálva vannak, ezért esetükben a mozdulás nehézkes lehet. A nagy ingatlanfejlesztőkre ez utóbbi kevésbé jellemző, az integráltság ugyanis veszélyeket hordoz magában, amelyet jól mutat a Fadesa példája. Ami pedig az új területek feltárását illeti, az ingatlanfejlesztők kicsit hasonlítanak az ejtőernyősökhöz: bármikor "le lehet dobni" egy embert Törökországban, akinek csak elő kell vennie az alapvető statisztikákat és a térképet ahhoz hogy meg tudja mondani, hol, mit szabad csinálni.

A piacon valóban csak a hatékony szereplők maradhatnak meg tartósan? Mi várható a magyar ingatlanpiacon a következő két-három évben?

Az ingatlanfejlesztőkre nagy nyomás nehezedik majd a jövőben. Korábban kereskedelmi ingatlanfejlesztéssel csak nehezen lehetett rossz eredményt produkálni: az utóbbi hat évben általános igazság volt, hogy mindenki tudott pénzt csinálni az ingatlanból - ezután azonban már nem lesz ennyire egyértelmű a kép. Sokkal jobbnak kell lenni, jobban ki kell építeni az ügyfélkapcsolatot, nem szabad csak arra gondolni, hogy milyen nagyvállalatoknak kell építeni, hanem azt is meg kell találni, hogy ki lesz a top bróker, kiben van megfelelő energia, legyen szó építészekről, kivitelezőkről vagy menedzserekről.

Úgy tűnik, túl vagyunk a legrosszabb időszakon. A kereskedelmi ingatlanoknál ez és a következő év jelenti a negatív ciklus végét, innen lehet újra gondolkodni. Pozitívum, hogy a történtek hatására a cégek magyar menedzsmentje sok tapasztalatot szerzett a boomról és a nehézségekről is. Az ingatlanszakma magyar dimenziója, szerencsés módon, más pénzén tanult, és ezentúl az emberek sokkal jobban odafigyelnek majd arra, mit vesznek meg, mennyiért, és ott mit csinálnak.

Forrás: Portfolio.hu