Visszatérő bizalom

A Cushman & Wakefield legfrissebb Ingatlanbefektetési körkép tanulmánya szerint, az európai kereskedelmi ingatlanpiac valamint a bérlői piac az elsődleges hozamok stabilizálódásával és a befektetési volumen 53 százalékos növekedésével a fellendülés jeleit mutatja.

- A kereskedelmi volumen 53 százalékkal 19,6 milliárd fontra nőtt a harmadik negyedév során
- Az év első 9 hónapjában a befektetések összege 44,1 milliárd euró, ami 56 százalékos növekedés a 2008-as évhez képest
- Az elsődleges hozamok stabilizálódtak az elmúlt negyedév során, átlagosan 1 bázispont csökkenés érzékelhető, mely az Egyesült Királyság csökkenésének köszönhető
- Ezt különböző nézetek támasztják alá, de a kínálat hiánya nyilvánvaló
- Az aktivitás további növekedésére számítunk az utolsó negyedév során, de a 2010-es kilátások a befektetési és pénzügyi kínálat növekedésétől függenek
- A bérlői piacon egyenletes növekedést tapasztalhatunk majd, de az irány továbbra is negatív marad


A befektetési volumen 53 százalékkal növekedett a harmadik negyedév során

A második negyedévhez hasonlóan a megnövekedett aktivitást a külföldi  befektetések határozták meg, melyek az előző negyedévhez képest megduplázódtak és egy éve a legmagasabb szinten állnak. A nemzetközi befektetők 31 százalékról 44 százalékra növelték az aktivitásukat az év első hat hónapjában, míg az óvatosabb helyi befektetők tevékenysége is 10,9 milliárd euróval, 29 százalékkal növekedett az előző negyedévhez képest ezzel fellendítve a piaci aktivitást, Németországhoz és Franciaországhoz hasonlóan.

"A piacnak még mindig rengeteg problémával kell szembesülnie, de a két negyedéven át tartó aktivitás növekedés azt bizonyítja, hogy nagyon fontos fordulóponthoz érkeztünk." Mondta Charles Taylor Partner, a Cushman & Wakefield budapesti irodájának ügyvezető igazgatója. "A hozamok mértéke azon befektetőknek kedvez, akik hosszú távra vásárolnak, és egyre többen hisznek abban, hogy most kell cselekedni, annak ellenére, hogy a bérlői piac még nem érte el a mélypontot. Az Ő problémájuk csupán elegendő kínálatot találni, hiszen számukra a bankok továbbra is igen kedvező feltételekkel hiteleznek, de a kedvezőbb árak reményében továbbra is sok vásárló kivár. Annak ellenére, hogy egy meglehetősen aktív záró negyedév elé nézünk, 65 milliárd euró várható befektetéssel, még nem lehet tudni mit tartogat a 2010-es év."

Az elsődleges hozamok átlaga Európában jelen pillanatban 7,51 százalékon áll és a harmadik negyedév során a 32 vizsgált ország közül 21-ben stabil volt. Összességében 1 bázispontot csökkent a negyedév során, leginkább az Egyesült Királyságban történt 24 bázispontos visszaesésnek köszönhetően. Ez még mindig jóval a nyugat-európai átlag fölött áll (6,68%), mely a 2007 vége óta mért legcsekélyebb mértékben, 3 bázisponttal növekedett. A közép-kelet európai hozamok átlaga stabilnak mondható, Lengyelországban változó a teljesítmény, Csehországban és Oroszországban szilárd, de Bulgária, Románia, Magyarország és a többiek esetében növekszik.

Michael Rhydderch, a Cushman & Wakefield európai  befektetési üzletágának vezetője hozzáfűzte: "A befektetők továbbra is csak azon befektetésekre fókuszálnak, melyek biztos bevételt jelentenek. A nagyobb és likvidebb nyugati piacok, mint az Egyesült Királyság és Franciaország, keresettebbek a külföldi befektetők részéről, míg Németország inkább a helyi befektetőket vonzza. Máshol a befektetők a megviselt, szorult helyzetben lévő piacokat részesítik előnyben. Spanyolország Belgiumhoz és Hollandiához hasonlóan sikeres negyedévet zárt, más területeken vegyesebb a kép, a teljesítmény tekintetében egy egyre ellentétesebb piac kezd kialakulni."

A hozamok stabilizálódásával, a tőke növekedés folyamata ismét javult, a negyedév során az ingatlanértékek csupán 0,8 százalékkal csökkentek Európa szerte, míg az első negyedévben 7,4, a második negyedévben 2,8 százalékos visszaesés volt tapasztalható. Európában az ingatlanértékek 22 százalékkal, az Egyesült Királyságban 40 százalékkal, Nyugat Európa többi területein átlagosan 17 százalékkal, míg Közép- Európa és Kelet-Európa területein 26 és 45 százalékkal maradnak el az eddig mért legmagasabb értéktől.

A nyugati és a keleti területek közötti hozamkülönbség jelenleg 618 bázispont, mely a 2006. eleje óta mért legmagasabb érték. Ez kezd érdeklődést generálni a helyi befektetők részéről, akik megnövelték aktivitásukat pl. a Török és az Orosz piacokon. A külföldi vevők még mindig óvatosak és a fejlettebb közép-európai országokra fókuszálnak, jóllehet, eddig csupán Magyarországon növekedett az aktivitás.

Ebben a negyedévben továbbra is az irodapiac a legaktívabb szegmens, 87 százalékkal 10,6 milliárd euróra emelkedő volumennel. Az ipari ingatlanpiacon szintén jelentősen növekedett az aktivitás, míg a kiskereskedelem a minőségi termék hiánya és a nagyobb központok továbbra is nehézkes finanszírozása miatt stabil volt.

A keresletet leginkább a tőkés magánszemélyek és az intézményes befektetők piaci visszatérése a határozza meg. A Német intézmények és nyílt végű alapok továbbra is a legjelentősebb csoport a nemzetközi piacokon, de néhány opportunista alap is megkezdte a direkt és az adósságfelvásárlással egybekötött befektetést, valamint a tőke újbóli megjelenésével, számos európai REIT is hamarosan visszatér a piacra.
 

Bérlői piac

Az maximálisan elérhető bérleti díjak 7,9 százalékkal csökkentek Európa szerte. A legnagyobb visszaesést a keleti piacok mutatták, ahol az irodák és a bevásárlóközpontok tekintetében a különálló üzletekkel, parkokkal és ipari területekkel szemben több, mint 29 százalék átlagos csökkenést mértek. A bérleti díjak csökkenésének lassulása leginkább az irodáknál  tapasztalható. "A harmadik negyedév végén az eddigi éves visszaesés 3,6 százalék, mely bizonyítja, hogy a bérlői piac a bérleti díjak 14,1 százalékos csökkenésével az első negyedév során élte meg leggyengébb pillanatait, természetesen nagy mértékben a gazdasági helyzet miatt." mondta David Hutchings a Cushman & Wakefield európai piackutatási vezetője. "A bérlők és a befektetők véleménye egyértelműen a gazdaság jobb megítélését tükrözi, de az általános nézet, miszerint a gazdaság fellendülése és a bérlői piac fellendülése között 6-12 hónapos eltérés van, nem ennyire egyszerű. A gazdasági válság a költségek lefaragására és átszervezésekre késztette a cégeket bár az átállások már folyamatban voltak, amikor a recesszió ténylegesen beütött. Az ingatlanpiacon néhány cég továbbra is kap támogatást a bankoktól és lehetséges, hogy megbukik, amikor a üzleti élet ismét fellendülésnek indul és a bankok a kölcsöneik visszaszerzésére összpontosítanak majd - de a magánszférában több cég, most erősebb pozícióban van, mint az a körforgásnak ebben a szakaszában megszokott."

Ennek eredményeképp, míg a bérleti díj növekedés várat magára, az aktivitás növekedni fog az előző negyedévekben mért nagyon alacsony szinthez képest. "Amint a gazdasági válságnak bealkonyul, némely bérlő költözéssel próbálja majd erősíteni piaci pozícióját. Ezt látjuk mostanában" folytatta Hutchings. "Annak ellenére, hogy a bérbeadási mutató növekszik az üres területek lassan telítődnek és a kínálat folyamatos növekedésével a bérlők egy időre felülkerekednek majd. Mindazonáltal, az A kategóriás irodakínálat sokkal korlátozottabb és kelendőbb is, ami azt jelenti hogy a kedvező finanszírozási feltételek a legjobb ingatlanokra nem sokáig lesznek elérhetők."
 

Kilátások

A kilátások tekintetében Rhydderch hozzáfűzte,:"Az egyre több vevővel és egyre kevesebb eladóval ez sokak számára mindenképpen egy frusztrált piac lesz és a legjobb nyereség és ár várhatóan csak az elkövetkező hónapokban lesz elérhető. Egyes területeken a hozamok visszaesése hoz majd további kínálatot a piacra és támogatja a kereskedelmi volumen újbóli növekedését. Ami nem kérdéses az, az ingatlanok vonzereje a bevétel tekintetében és a várakozások az inflációnál magasabb hozamra."

A finanszírozási lehetőségek egyenletes javulása pozitívum a kilátások tekintetében. Egyre több bank verseng egymással, hogy olyan árréssel adjanak kölcsönt, ami nekik is megéri. A hajlandóság, hogy egyénileg vagy konzorciumban, nagyobb tételben adjanak kölcsönt, szintén növekszik, bár a feltételek továbbra is korlátozottak és csupán a jó minőségű ingatlanokra és a kölcsön igénylőkre vonatkoznak.

"Az újabb kölcsönök felvétele nagyobb problémákat jelent majd a piacnak, mint az új adósság, de ez a kulcs lehetőség, ami lassan megnyílik, ahogy belépünk a 2010-es évbe és egyre több bank dönt a tőke felszabadítása mellett. Nem számítunk ingatlan áradatra, annak ellenére, hogy a befektetőknek a bevétel tervezeteik átalakításán és a magasabb kockázat vállaláson kívül, más választásuk nincs." Foglalta össze Rhydderch.

Forrás: Cushman&Wakefield