A befektetők hisznek a régió fundamentumaiban-Magyarország dobogós

Az európai ingatlanpiacok történetük legkeményebb időszakát élik, elsöprő mértékű korrekció tanúi vagyunk minden szinten, és a legtöbb kontinentális -köztük a kelet-közép-európai ingatlanpiacon egyelőre nem látszik a folyamat vége. A piacok újrastrukturálódnak, a piaci szereplők pedig egytől-egyig korábbi stratégiájuk újragondolására kényszerülnek - globális léptékben is.

Nem kérdés, hogy a kelet-közép-európai európai, benne a magyar ingatlanpiacok sorsát is a globális folyamatok irányítják. John Duckworth-szel, a Jones Lang LaSalle EMEA régió vállalati megoldások üzletágából frissen a társaság kelet-közép-európai régiós vezetői pozíciójába átnavigáló szakemberével a régiós ingatlanpiacok lehetőségeiről és közép-hosszú távú jövőjéről beszélgettünk. (Interjú)


Portfolio.hu: Közvetlen tapasztalatokat szerzett az európai ingatlanpiacokról, illetve az iparág európai trendjeiről. Mi történik most Európában és mit jelent ez a régiós ingatlanpiacokra, különös tekintettel Magyarországra nézve?

John Duckworth: Az európai ingatlanpiacok minden bizonnyal történetük legkeményebb időszakát élik jelenleg. Nagyon komoly árazásbeli korrekcióknak vagyunk tanúi, és egyelőre senki sem tudja, hogy meddig tart ez a folyamat. Az iparág szereplői egytől-egyig korábbi stratégiájuk újragondolására kényszerülnek: mind a keresleti, mind a kínálati oldalt drámaian befolyásolja a jelenlegi krízis.

Mindez pedig egy olyan 3-4 éves boom időszak után következik be, amikor is az ingatlanpiacok világszerte túlpörögtek: ezt egyrészt fundamentálisan megalapozott, pozitív folyamatok fűtötték - mint az egészséges, stabil gazdasági növekedés - ugyanakkor számos negatív faktor is közrejátszott: pl. a bankok kevésbé konzervatív hitelezési politikája, illetve az eszközértékek növekedésével kapcsolatos irreális elvárások, különösen az olyan piacokon, mint Kelet-Közép-Európa. A piacok túlhevültek, és hatalmas egyensúlytalanság alakult ki minden téren. Az ingatlanok árazása nem tükrözte többé a fundamentumokat és a gazdaság reális egészségi állapotát. Nyilvánvalóan erőteljes korrekcióra van szükség az egyensúly visszatértéhez.


P.: A londoni, a kontinentális és a kelet-közép-európai ingatlanpiacok jelentős időbeli eltéréssel reagáltak a krízisre. Hol tart a korrekció az egyes piacokon, és mikor számíthatunk trendfordulóra?

J.D.: Sok jel arra mutat, hogy néhány érettebb, transzparensebb európai piacon - mint pl. London - már megtörtént a korrekció: az eszközértékek erőteljesen visszaestek, a hozamok jelentősen megemelkedtek, és a bérleti díjak is csökkenésnek indultak. Ami azonban érdekesebb ennél az az, hogy a befektetési tranzakciók újra beindultak: London nyilvánvalóan olyan lokáció ahol megéri ingatlanba fektetni, és amint a piac érzékeli, hogy a korrekció megtörtént, azonnal reagált.

Ez ugyanakkor nem mondható el Kelet-Közép-Európáról. A régióban még korántsem történt meg a korrekció és a piacok egyelőre nem tértek vissza a realitásokhoz. Ennek egyik legmarkánsabb jele, hogy még mindig nem történnek befektetési tranzakciók: az eladók és vevők nem gondolják úgy, hogy ennek eljött az ideje. A kelet-közép-európai piacokon még legalább 6-9 hónapnak kell eltelnie ahhoz, hogy elérjük azt az állapotot, amit most Londonban tapasztalunk. 2009 még kemény év Kelet-Közép-Európában.


P.: Kelet-Közép-Európáról eddig mint egységes régióról beszéltünk. Mi történik az egyes országok szintjén?

J.D.: A régiós országok megkülönböztetése érdekes kérdés. Tény, hogy az egyes országok nem egységesek: az egyik oldalon a régió részét képezi Lengyelország, amely relatíve stabil gazdasággal és pozitív növekedési kilátásokkal rendelkezik, a másik oldalon pedig vannak itt olyan országok is, amelyeknek nyilvánvalóan voltak és még lesznek is gazdasági problémái. Ezek között Magyarországot kell említenünk, ahol már meg is kezdődött a korrekció, és már eddig is nagyon fájdalmas következményei voltak a válságnak. Aztán vannak olyan országok, mint Románia, ahol a gazdaság sokkal törékenyebb, és a jelek szerint az piac egyelőre nem nézett szembe a realitásokkal.


P.: Mi a helyzet Magyarországon - mennyire vagyunk mélypontoktól?

J.D.: Az érdekesség Magyarország esetében az, hogy a régiós országok közül elsőként reagált a krízisre, és gyorsan megtette a fájdalmas lépéseket - egy kicsit úgy, mint London. És ha Magyarország képes lesz gyorsan véghezvinni a korrekciót, akkor ez azt jelentheti, hogy a piac korábban tér vissza a normális kerékvágásba.
Jelenleg csakugyan nagyon rosszul fest a helyzet Magyarországon. Ugyanakkor az, hogy gyorsan megtette a fájdalmas lépéseket (pl. időben fordult hitelért az IMF-hez), lehetővé teszi krízis gyorsabb lefolyását, melynek nyomán a tranzakciós aktivitás is előbb térhet vissza. Az igazság az, hogy a többi régiós ország egy kicsit ellenállóbb ahhoz, hogy gyorsan meghozza a kemény döntéseket.


P.: Világos, hogy a befektetők egyelőre elfordultak a feltörekvő európai ingatlanpiacoktól. Milyen esélyi vannak mégis a régiónak?

J.D.: A Kelet-Közép-Európában a bérlői piacokon kell keresnünk a kulcsfaktorokat. Az ingatlanpiacok fundamentumait az egészséges bérlői piacok alkotják, és amíg ez nem áll rendelkezésre, addig nem érdemes ingatlanpiacról beszélgetnünk.

Globális szinten azonban nagyon érdekes tendenciák vannak kialakulóban, és ezek lesznek azok, amelyek a Kelet-Közép-Európa ingatlanpiacainak sorsát közép és hosszú távon meghatározzák. Szeretném hangsúlyozni, hogy nem rövid távról beszélek: rövid távon elkerülhetetlen a korrekció, és a következő néhány hónapra ezek a folyamatok nem szolgálnak megoldásként. Meggyőződésem ugyanakkor, hogy a kelet-közép-európai ingatlanpiacok - Magyarországot is beleértve - ellenállóak, és nagy jövő előtt állnak.

A régiós piacok jövőjét egyértelműen a globális nagyvállalatokat érintő trendek alakítják: a globális, főként amerikai és nyugat-európai vállaltokra gondolok itt- az elkövetkező években minden korábbinál jobban koncentrálnak majd a költségtakarékosságra, a vállalati folyamatok racionalizálására, és tevékenységeik megfelelő jövőbeli pozicionálására. A vállalati termelő, kiszolgáló és szolgáltató tevékenységek kihelyezésének és kiszervezésének, költséghatékonyabb helyszínekre való telepítése lesz az a fő faktor, amely a régiós piacok sorsát meghatározza. Ez alapozza majd meg a keresletet, hozzájárulva ezzel a régiós gyógyulási folyamatokhoz.


P.: A kelet-közép-európai régió globális szinten versenyez ezekért a befektetésekért, és bár jelentős ilyen jellegű tevékenység folyik a régióban, Kína és India nyilván sok tekintetben megelőzött minket.

J.D.: Nyilván nagyon kemény a verseny, ugyanakkor meggyőződésem, hogy a kelet-közép-európai régió versenyképes globális játékos lesz az elkövetkező években a vállalati tevékenység-kihelyezési piacon - Kínával és Indiával szemben is.

Négy faktort emelnék ki, amelyek alátámasztják ezt a nézetemet. Az első és legfontosabb faktor a költségtakarékosság - ez adja az alapját a vállalti tevékenység-kihelyezési koncepciónak. A munkaerő költsége átlagban a vállalati tevékenységek kihelyezéséhez kapcsolódó költségek 80%-át teszik ki. Az ingatlanokhoz kapcsolódó költségek csak mintegy 10%-ot tesznek ki, és ezután következnek csak az IT és infrastruktúra költségei.

Nehéz általánosítani, de a kelet-európai munkaerő költségei nagyjából a 25%-át teszik ki a londoni munkaerő árának. Persze, Kínában vagy Indiában ez még ennél is alacsonyabb, ugyanakkor a munkaerő minősége kulcskérdés, ez pedig a kelet-közép-európai régiónkban sokkal magasabb.
Nem egy olyan globális vállalatot tudnék említeni, amely az említett ázsiai országok egyikébe történő tevékenység-kihelyezés után csalódott befektetésében, mert nem volt megelégedve a humánerőforrás minőségével. Emellett problémák vannak az infrastruktúrával, a munkaerővel, a biztonsággal, és a távolsággal is.

A kelet-közép-európai régióban azonban megtalálható a magasan képzett munkaerő, s jó nyelviskolák, műszaki iskolák, egyetemek találhatók a régióban. Egy végzős hallgató, amely Kelet-Közép-Európában kijön az egyetemről, biztosra tehető, hogy magas fokú képzésben részesült, és motivált munkaerő lesz.

A harmadik faktor a kelet-közép európai piacok érettsége: ilyen típusú tevékenységek már 10 éve folynak a régióban: Kelet-Közép-Európa már nem számít újdonságnak a globális tevékenység-kihelyezési piacon, és a régiót nem úgy kezelik, mint egy ismeretlen, kockázatos, istenháta mögötti lokációt. Az infrastruktúra pedig ezzel párhuzamosan fejlődik, valamint a régiós kormányok is támogatják ezeket a tevékenységeket. Rengeteg globális vállalat tett próbát a régióval, és ezek mind sikertörténetnek számítanak.

A negyedik meghatározó, és egyben az egyik legfontosabb faktor pedig a kultúra: a kulturális különbségek egy amerikai vagy nyugat-európai vállalat számára sokkal kisebbek Kelet-Európában, mint Kínában vagy Indiában.


P.: Magyarország mennyire versenyképes a régiós versenyben?

J.D.: Magyarországon már nagyon régóta és intenzíven van jelen ez a fajta üzleti tevékenység, vegyük például a Vodafone-t, aki a shared service központját telepítette ide. A Vodafone nagyon sikeres globális cég, és nyilván nem véletlenül döntött így. Tapasztalataink szerint a négy régiós főváros közül (Budapest, Prága, Varsó, Bukarest) Magyarországon a legélénkebb az érdeklődés a tevékenység-kihelyezési piacon.

Élénk érdeklődést tapasztalunk jelenleg is az ország iránt a partnereink részéről - Kilétüktől - érthető okokból - nem adhatok információt, de bankok, IT cégek, és az energiaszektorból származó cégek vannak közöttük.
Bár a nemzetközi sajtó jelenleg azt közvetíti, hogy Magyarország nagyon rossz gazdasági helyzetben van, ezek a vállalatok azonban ennél tovább látnak, és a fundamentumokra koncentrálnak. Nem véletlen, hogy a MasterCard Worldwide kutatásában, amely a top 100 tevékenység-kihelyezési helyszínt vizsgálja, Magyarország dobogós helyen szerepelt. Az első Sanghaj, a második Peking, a harmadik pedig Budapest.


P.: Visszatérve az eredeti témánkhoz - mit jelent ez az ingatlanpiacok számára?

J.D.: Ez az év nagyon kemény lesz a Kelet-Közép-Európai ingatlanpiacokon, a régióval kapcsolatos aggodalmak egyelőre fennállnak. A rövid távú nyugtalanság enyhülésével azonban a régió kilátásai hosszabb távon nagyon is jók: globálisan versenyképesek lesznek, továbbra is vonzani fogják vállalati befektetéseket, és egészséges növekedés előtt állnak.

Az ingatlanpiac hosszú távú lehetőségei tehát adottak, a kérdés inkább az, hogy a milyen gyorsan kapnak erőre ezek a folyamatok. A legtöbb régiós piacon bizakodásra ad okot, hogy a túlkínálat mértéke nem olyan drasztikus, az üresedési ráták nem extrém magasak. Ha egyszer visszatér a kereslet, akkor az épületek megtelnek, ami magával hozza a további fejlesztései hullámot és befektetői aktivitást. A befektetők jelenleg nem ítélik jónak a helyzet a régióban, de amint a korrekció megtörténik, fordulhat a kocka: úgy vélem, hogy befektetők hisznek a régió fundamentumaiban, és hosszú távon mindenképpen akarnak a portfoliójukban tudni kelet-közép-európai ingatlanokat.

Forrás: Portfolio.hu