A budapesti ingatlanpiac - Interjú Hornok Krisztiánnal

Tényleg teljesen beafagyott a hazai ingatlanbefektetési piac? Mennyit emelkedtek a budapesti hozamok a pénzügyi válság kirobbanása óta? Érezhető -e már a keresletcsökkenés az irodabérleti piacon is? Hornok Krisztiánnal, a DTZ magyarországi ügyvezető igazagtójával beszélgettünk.

Hornok Krisztián meghívott előadója lesz a november 11-én immár negyedszerre megrendezésre kerülő Portfolio Property Investment Forum-nak, Magyarország legnagyobb ingatlanpiaci konferenciájának.

Mennyire tartod befagyottnak a hazai befektetési piacot?

Hornok Krisztián: Kérdés, mit értünk az alatt, hogy a piac befagyott. Ha azt, hogy nem, vagy alig történnek tranzakciók, akkor az év első kilenc hónapjáról ezt többé-kevésbé kijelenthetjük. Ez azonban korántsem jelenti azt, hogy a piaci szereplők tétlenül ülnének - épp ellenkezőleg: a színfalak mögött kifejezetten aktív egyeztetések sora folyik, és a Krisztina Palace eladásáról szóló hírt hamarosan újabbak fogják követni. Bár a tavalyi évtől összességében 2008 nyilván messze elmarad, az idei első félévnél a második lényegesen erősebb lesz.

Van -e ma benchmark prémium tranzakciós hozam a budapesti irodapiacon? Ha igen, az mennyivel magasabb a válság előtti szintnél?

H.K.: A fentiekből következik, hogy lezárt tranzakción alapuló benchmark hozamokról nemigen beszélhetünk. Vannak azonban olyan ügyek, amelyek még nem fejeződtek be, de az alapfeltételek már nagy valószínűséggel nem fognak változni. Ezek adataiból úgy gondolom, hogy a ténylegesen prémiumnak tekinthető termékek esetén bő 50 bázispont volt eddig a növekedés, de hangsúlyozni kell, hogy ez kizárólag a legszűkebben vett felső kategóriára igaz, ami sokkal élesebben elkülönül a piac többi termékétől, mint korábban! Minden más termék addícionális kockázata magasabb hozamelvárással áll szemben.

Az értékesítési kényszerben lévő befektetők mennyire nyomják le az árakat a budapesti piacon?

H.K.: Ezt a jelenséget a hazai piacon egyelőre nem tapasztaljuk.

Létezhet ingatlanfejlesztés-, ill. befektetés banki finanszírozás nélkül?

H.K.: Ketté kell választanunk ezt a kérdést. Vannak befektetők, akik teljes egészében saját erőből is képesek komoly tranzakciókat megvalósítani. Többségük aztán persze refinanszíroz, de még ez sem törvényszerű. Az ilyen vevők most igen nagy előnnyel indulnak a piacon, sőt, talán kijelenthetjük, hogy igazán ők képesek ma érdemben vásárlóként megjelenni. Ezzel szemben olyan fejlesztőről nem tudok, aki ne használna hitelt. Előfordul, hogy egy-egy esetben fejlesztői tevékenységre vállalkoznak olyan szereplők, akik valójában befektetőként működnek (a magas kamatkörnyezetben versenyezni kénytelen magyar alapok például gyakran tesznek ilyet), de ezek inkább kivételt jelentenek, és néhány projekt miatt ők még nem válnak fejlesztővé. Az ő esetükben létezhet hitel nélküli ingatlanfejlesztés, de valódi ingatlanfejlesztők nem dolgoznak hitel nélkül.

Milyen finanszírozási megoldások kerülhetnek előtérbe a projekt alapú finanszírozás háttérbe szorulásával?

H.K.: Még nem látszik egyértelműen működő alternatíva. Az ingatlanpiaci fejlesztés és befektetés logikájához a projekt alapú finanszírozás passzol, és én leginkább arra számítok, hogy a likviditás visszatérésével szigorúbb és kedvezőtlenebb feltételek mentén, de továbbra is ez lesz az általánosan használt megoldás.

Éreztek lassulást a bérleti piacon is, vagy oda még nem gyűrűztek be a pénzügyi válság hatásai?

H.K.: 2008 utolsó negyedévében találkoztunk először számottevő piaci igényekkel, amelyeket a válsággal összefüggésben visszavontak. Mára a logisztikai piacon vált érezhetővé a válság ilyen hatása, de az irodapiacon is számítunk hasonló jelenségekre. A mai piaci hangulatban nem az a kérdés, hogy lesz-e keresletcsökkenés, hanem az, hogy mikor és mekkora.

Ha kicsit távolabbra tekintünk, szükségesnek tartasz -e fundamentális
változásokat az ingatlanpiacon a hozam/kockázat megítélésében, ill. a
szabályozói környezetben?

H.K.: Ha a konkrét történések mögötti általánosságokat tekintjük, az elmúlt egy-másfél évben kialakult helyzet jelentős mértékben egy bizalmi válságként írható le, amit éppen a kockázatok tömeges elbagatellizálása, nem megfelelő kezelése és árazása váltott ki. Ma sem tudunk sokkal többet arról, hogy egy bizonyos kockázati szint milyen árazást tesz indokolttá, csak azt tudjuk, hogy a korábbi szintek nem jók, nem tarthatóak. A válság végét majd az jelenti, ha ezek a viszonyok fenntartható módon stabilizálódnak. Természetes, hogy ma a kockázatok óriási figyelmet kapnak minden jelentősebb üzleti döntésnél - a nagy kérdés az, hogy a válság elmúltával majd mennyire lankad ez a figyelem. Valószínű, hogy a piaci szereplők tanulnak majd valamicskét a történtekből, és remélhetőleg a szabályozók is jobbak lesznek majd, de ne legyenek illúzióink: a kialakult helyzet gyökere maga az emberi természet, az pedig nem fog megváltozni.

Forrás: Portfolio.hu