A fenntartható ingatlanfejlesztés az üzlet részévé válik

A környezettel harmóniára törekvő, fenntarthatósági szempontokat is érvényesítő ingatlanfejlesztés mára üzleti előnyöket nyújtó, megkülönböztető tényezővé válik az ingatlanpiacon. A folyamat Nyugat-Európában és a tengerentúlon terjed, és bár itthon is egyre több példája akad, azonban mind fejlesztői, mind bérlői, tulajdonosi oldalról is szemléletmód váltás lesz szükséges az áttöréshez.

A fenntartható fejlesztés újfajta szemléletmódot tükröz, melynek keretében az ingatlanfejlesztő az épület elsődleges céljain túl annak környezetével és használóival kialakuló kapcsolatára is hangsúlyt fektet. Mindez az ingatlanfejlesztésben érintett összes fél számára - a fejlesztőtől kezdve a tulajdonoson és a bérlőkön át az épület használóit és a környezetében élőket is beleértve - előnyöket hordoz. A bérlők számára alacsonyabb működési költséget, a lakók és használók számára jobb, emberközelibb életteret jelent, míg a tulajdonosok és a fejlesztő számára nagyobb értéket, biztosabb hozamot teremt.

Ez a szemlélet nem csupán az épület környezetvédelmi mutatóinak javítását jelenti, a fejlesztés során felhasznált anyagok és maga a kész épület hosszú élettartama, a létrejövő harmonikus, emberközeli élettér, az épület rehabilitációs funkciója mind hozzáadnak az értéklánchoz. Ez a megnövelt érték pedig a piacon is egyre inkább érvényesíthető.

Külföldi példák igazolják, hogy a fenntarthatóság szempontjai szerint létrehozott épületek többletköltségét egyre inkább érvényesíteni lehet a bérleti díjakban. Egy fenntarthatósági szempontok alapján tervezett és épített ingatlan fejlesztési költsége kereskedelmi ingatlanok esetében megközelítőleg 5-7,5%-kal magasabb, mint egy tradicionális ingatlan építési költsége. Lakóingatlanok esetében ez az arány akár 12.5% is lehet. Azonban a környezettudatos házak bérleti díjai a piaci tapasztalatok szerint 2-6%-kal magasabbak, mivel a beruházással a bérlők számára is fontos értéket lehet teremteni.

A fenntarthatóság szemléletének megfelelően épített ingatlanok esetében az alacsonyabb energiahasználatból adódó megtakarítás legalább 10%-os, de megfelelő technológiával akár az 50% is elérhető.

"Egy átlagos kereskedelmi épületben az üzemeltetési költségek 30%-át teszik ki az energiaköltségek. Ez azt jelenti, hogy egy környezettudatos épületben, ahol az építési mód miatt 30%-kal kevesebb energiát fogyaszt a bérlő, az összes üzemeltetési költsége 9%-kal alacsonyabb lesz. Ha a fejlesztő a fenti többlet költségeit teljes mértékben áthárítja, a bérlőnek még így is kifizetődő lesz a környezettudatos házban területet bérelnie” - emeli ki Baross Pál, az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. ügyvezető igazgatója.

A csökkenő üzemeltetési költségeken kívül a fenntarthatóság szempontjainak megfelelő ingatlanfejlesztés másik előnye, hogy növeli az épületek élettartamát. A hosszabb felújítási ciklus miatt ugyanarra az üzemeltetési időszakra vetítve a felújítási költségek is alacsonyabbak. Mindent összevetve a fenntartható fejlesztés többletköltségei hosszú távon akár tízszeres megtérülést hoznak, állítják az erről szóló tengerentúli felmérések.

Nyugat-Európában már elindult az a piaci folyamat, ami a fenntartható fejlesztések elterjedését gerjeszti. Egy Egyesült Királyságban elvégzett kutatás szerint a bérlők 58%-a a fenntarthatósági szempontokat is megvizsgálja a bérlemény kiválasztásakor, 24%-uk számára pedig ezek a szempontok már a többi döntési tényezővel egyenrangúvá váltak. Egy közelmúltban végzett USA-beli felmérés pedig azt bizonyította, hogy az elmúlt években a "zöld" épületek bérleti szerződéseinek száma gyorsabban szaporodott, mind a tradicionális épületeké. Szintén jelentős különbség van az érvényesíthető eladási ár prémiumában a zöld épületek javára. A kínálati oldalon is érezhető a fenntarthatóság szempontjainak térnyerése. A felmérés szerint a fejlesztők 25%-a már tudatosan méri a fenntarthatósági kritériumok teljesülését a projektek esetében. Ennek a folyamatnak a csírái már Magyarországon is láthatóak.

"A környezettudatosság, a fenntarthatóság nem csupán alternatív energiafelhasználást jelent, ahogy sokan gondolnák, hanem ennél sokkal többet. A környezet értékeinek újrateremtését, a környezettel való funkcionális harmóniát; patinás környezetben új érték megteremtését. Mindez elsősorban innováció kérdése.” - tette hozzá Baross Pál az ING Real Estate nemzetközi példáira hivatkozva.

Az ING Amszterdamban építette fel a Kraanspoor nevű irodaépületet, melynek különlegessége, hogy az IJ folyóban álló régi daru pilléreken épült. Az irodaház nem csak a környezettudatos szempontoknak felel meg például azzal, hogy mind a hűtés és a fűtés során is felhasználják a folyó vízét, hanem egy rozsdaövezeti zóna újrahasznosításában is kulcsszerepet játszott. Az épület 2007-ben elnyerte a MIPIM Zöld Épület Díját és a zsűri különdíját.

Nyugat-Európában és az USA-ban már megjelentek azok az értékelési rendszerek és szervezetek, melyek minősítik az épületek fenntarthatósági szempontoknak való megfelelését. Az Egyesült Királyságban a BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), az USA-ban pedig a LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) a két legjelentősebb értékelési módszer.

Az ING Real Estate a maga részéről elkészítette a GGR (Global Green Rating) szempontrendszert, mellyel kereskedelmi ingatlanok környezetre tett hatásait tudja mérni. A szempontrendszer párhuzamban van az Egyesült Királyság-béli Kingston Egyetem által felállított, a fenntartható ingatlan fejlesztést leíró öt alapvető kritériummal: az épület alkalmazhatósága, lokáció és megközelíthetőség, alacsony energia felhasználás a fejlesztés és a működés során, az épületnél használt anyagok hosszú élettartama, valamint a bérlők számára vonzó tulajdonságok (mint pl. világítás, biztonság, hőmérséklet, stb.).

"Az általánosan elfogadott öt kritériumon kívül azonban felmerül egy újabb tényező: a fenntartható urbanizáció fogalma. A városi közösség által létrehozott szociális kohézió magába foglalja többek között az építészet jellegét, a változatos tervezést, az emberközpontú méreteket, így egy-egy új épületnek harmóniában kell lennie a környezettel, újat kell teremtenie, miközben megőrzi a régi értékeket” - tette hozzá Baross Pál. Az ING Magyarországon jelenleg a XI. kerületi Allee városközpont fejlesztésében játszik aktív szerepet, ahol a fenntartható fejlesztés elveit is igyekszik megvalósítani, így a megszokottnál nagyobb arányban, a projekt összköltségének közel 8%-át költi az épület környezetében végzett, a kerület lakosait is szolgáló fejlesztésekre.

 "Míg a világ számos országában felértékelődött az épületek, ingatlanok környezettudatos, energiahatékony kialakítása, addig Magyarországon a szabályozás még gyerekcipőben jár, nem tereli a környezettudatosság felé a fejlesztőket. A fenntartható fejlesztéseket így nem az előírások, hanem maga a piac, illetve a fejlesztők igénye fogja beindítani Magyarországon, Számomra a zöld fejlesztés az új innovációjának lehetősége, mind az urbanisztikában, mind az építészetben.” - emelte ki Baross Pál, aki egyben a londoni székhelyű ingatlanszakmai szövetség, a RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) magyarországi elnöke.

Forrás: GWC