A külső körút lehet az új irány

Nyugat-Európában elterjedt, a magyar piacon azonban nem jellemző, hogy még az építkezés kezdete előtt aláírja szerződését a bérlő és a bérbeadó. A szerkezetépítés fázisában ugyanakkor már sokkal könnyebb megkötni a megállapodást – hívta fel a figyelmet a Skanska fejlesztési igazgatója. Horváth Emese szerint az egybérlős irodaházak praktikusak, presztízs tekintetében is előnyösek a vállalatok számára, és a fejlesztőnek is könnyebb dolga van velük.

Mi kelendő ma az irodapiacon? A nagyobb alapterület. Pontosabban az, ha emeletenként nagyobb területeket alakítanak ki a fejlesztők. A megfelelőképp osztott, ezer négyzetméter körüli szintterületre szép számmal van jelentkező, míg az 500 négyzetméternél kisebb igény ma már meglehetősen kevés. Ez érthető: gondoljunk csak bele, hogy 5-10 ezer négyzetméternyi helyet elfoglaló cégek nem szívesen választanak olyan épületet, ahol egy-egy emelet 300 négyzetméteres. Egyszerűen nem éri meg nekik. Márpedig egyre több az olyan vállalat, amelyik ekkora területre köt bérleti szerződést. Mi áll ennek hátterében? Megnőttek a cégek. Egy évtizede, a bér­irodapiac kialakulásakor kelendőek voltak a 100-200 négyzetméteres irodák, hiszen ez a terület elég volt az egész vállalkozás elhelyezésére. Mára megtelepedtek a társaságok, és amelyek talpon maradtak, azok bővültek: gyarapodott a dolgozói létszámuk, nőtt a helyigényük. Manapság már élesen elválik a 100-300 négyzetméteren elférő és az 500 négyzetméternél többet elfoglaló cégek igénye. Nyilván ezzel függ össze az egybérlős irodaházak megjelenése is. A Light Cornert a Petrezselyem utcában teljes egészében megvette a bérlő CIB Bank. Ez a jövő? Az egybérlős irodaházak sajátos helyzet elé állítják a fejlesztőt. Sokuk nem szereti a kockázata miatt: ha a bérlő felmondja szerződését, és elköltözik, az egész irodaház kiürül. Másfelől viszont előnyös vonása, hogy a bérlők nem mozdulnak meg olyan könnyen, hiszen míg egy 120-150 négyzetméteres helyigényű vállalkozás könnyűszerrel költöztethető, addig egy 12 ezer négyzetmétert elfoglaló társaság vezetője kétszer is meggondolja, hogy áttelepítse-e dolgozóit olcsóbb vagy más szempontból előnyösebb székházba. Ráadásul a cégek gyakorlati okokból is kedvelik az ilyen épületeket: az egybérlős irodaház biztonsági védelme lényegesen egyszerűbb; vannak, akik egyenesen ezért keresik az ilyen házakat. Aztán szólhat mellette érvként a presztízs is: hiszen roppant jól hat, ha az épületet az adott cégről nevezik el. Igaz, ez akkor is előfordulhat, ha más, kisebb bérlők is vannak egy olyan ingatlanban, ahol a terület nagy részét egy nagyvállalat foglalja el: mint például az Ericson-ház esetében, ahol a hasonlóképpen közismert HBO ugyancsak megtalálható, mégis a telefongyártóról elnevezve emlegetik az ingatlant. Visszatérve a kérdésre: egyetlen bérlőre mindig könnyebb „rászabni” az épületet, ezért ez minden fejlesztőnek kellemesebb. Főként, ha az illető a lehető leghamarabb aláírja a bérleti szerződést. Nyugat-Európában elterjedt, a magyar piacon azonban nem jellemző, hogy még az építkezés kezdete előtt megköttetik az üzlet. Ha már zajlik a kivitelezés, lényegesen könnyebb megállapodni a partnerekkel. A szerkezetépítés fázisában egyszerűbben lehet testre szabni a belső kialakítást, mint később. Más a helyzet akkor, ha egyetlen bérlő vesz ki egy emeletet: ekkor szabadabb kezet kaphat a bérlő, míg ha többen költöznek ugyanarra a szintre, akkor az alapvető kérdéseket illetően – persze az egyéni igények figyelembe vételével – el kell fogadniuk egy alapot. Melyek a tipikus egyéni igények? Kétféle kérés van: egyfelől a magával hozott belsőépítészeti sajátosságokat igyekszik megőrizni egy társaság, másfelől a műszaki elvárások lehetnek eltérőek. Más az igénye például egy nagy informatikai cégnek, mint egy telefonos ügyfélszolgálatnak („call centernek”). Utóbbi esetében egy személyre átlagosan 5-6 négyzetméter jut, beleértve a folyosók és közlekedők területét. Ilyenkor a munkapult csupán két négyzetméteres, sőt, találkozni ennél kisebbel is. Miben kell többet nyújtania egy irodaprojektnek, ha le akarja körözni konkurenseit? A kiváló lokáció a kulcs: az autós és a tömegközlekedés egyaránt szempont. Kiugróan sokat számít még a láthatóság, ezért szerencsés, ha szabadon áll az épület, mint például a Népliget Center, amely a budai oldalról is feltűnik, így egy céglogó nagyobb kommunikációs értéket képvisel. Ez fontos lehet azoknak, akik székhelyüket promóciós célokra is szeretnék használni. Éppen ez az a projekt, amellyel a Skanska új, feltörekvő zónában kapott helyet. Jelzi ez azt, hogy egyre kijjebb tolódik az irodák szempontjából szóba jöhető célterület? Részben igen. Ugyanakkor nem jelenti azt, hogy a belvárosból kiszorulnának a bérbe adható új irodák. Annál is kevésbé, mert a kormányzati negyed megépültével felszabadulnak a minisztériumoknak és kormányhivataloknak ma helyet adó épületek, és széles kínálattal gazdagodik a piac. Márpedig ezek a házak javarészt belvárosi, nem ritkán védett, esetenként műemléki épületek. Ezeknek magas ugyan a fenntartási költségük, de ezt és a parkolási gondokat tudomásul véve mégis jó lehetőséget biztosítanak egyes cégek számára. Presztízsértékük miatt sokak számára vonzóak. Jó példa erre talán az egykori Tiszti Kaszinó épülete, amely ma az egyik bank székháza. A zegzugos épületegyüttesben nem könnyű közlekedni, mégis fontos volt a pénzintézet számára a Váci utcai épület megtartása. Csakugyan szemléletes példa. Annál is in­­­kább, mert itt négy olyan – egy tömbben található – házat kötöttek össze, amelyeknek más és más a szintmagasságuk, és ez nehezíti a használatot. Ugyanakkor a hamarosan piacra kerülő kormányzati épületek nagyjából fele eredetileg is irodának épült, azok esetében tehát a funkció már eleve szempont volt. Igaz, vannak nem jól kihasználható részek, és ezeket az épületeket a mai fogalmakkal nem lehet hatékonynak nevezni, ezzel együtt létező igényt elégíthetnek ki a piacon. Bizonyos ágazatokban különösen nagy szerepet kaphatnak, kevés ugyanis a valószínűsége, hogy egy ügyvédi iroda egy Hungária vagy Könyves Kálmán körúti épületbe költözne, szívesen választja viszont a belváros frekventált környékét. Egy nagyobb gyógyszergyári képviselet vagy egy informatikai cég viszont éppen ellenkezőleg, a belső kerületek helyett a távolabbi helyszíneket részesíti előnyben. A régi épületeknek az állapota is nehezíti bér­beadhatóságukat. Így van, de sajátos helyzet, hogy nálunk egyelőre csak elvétve akad felújítás, és míg Skandináviában például ez nem ritka, Magyar­országon még mi sem csináltunk ilyet. Talán leginkább azért, mert nem bukkantunk olyan gyöngyszemre, amit mindenképpen szerettünk volna újjávarázsolni. Főként azonban a parkolás jelenti a szűk keresztmetszetet: ennek nehézségei miatt a belvárosi irodaépületek korszerűsítése nem jön szóba, hiszen egy új fejlesztés esetén építhető akár többszintes mélygarázs, de a több tíz éves épületekben ez nem lehetséges. Márpedig nagyobb cégeknek garázs nélkül még a legjobb helyen található házakat sem könnyű kiadni. Mely területeken vár fejlődést a következő időszakban? A külső körút, tehát a Róbert Károly, Hun­gária és Könyves Kálmán körút vonala biztosan hamarosan előtérbe kerül. Arra számítunk, hogy az M0-s befejezésének következtében fölértékelődik ez a térség, hiszen amikor ez eléri az M3-ast, akkor a kamionok inkább az új utat választják majd, és ezzel tehermentesítik a külső körutat. Ha ez megtörténik, sokkal könnyebben és gyorsabban megközelíthetővé válik a környék, ami növelni fogja vonzerejét. A tervek szerint a körgyűrű 2007 végére bezárul, így arra számítunk, hogy ez a tendencia 2008-tól már biztosan megmutatkozik az irodapiacon is. Ráadásul jó a tömegközlekedés is errefelé, itt halad az 1-es villamos, a 4-es metró elkészülte után pedig három metróvonal összesen négy ponton metszi majd a külső körutat. Szintén jelentős projektek települhetnek meg a repülőtéri folyosó mentén, és ezenkívül a budai oldalon ugyancsak várhatók fejlesztések. Nem elsősorban a bel-budai részre gondolok, sokkal inkább a déli övezetekre, mindenekelőtt a 4-es metrónak köszönhetően. Nemzetközi összehasonlításban milyennek látja a budapesti piacot? A Skanska tevékenysége nyomán elsősorban Stockholmmal és Béccsel tudnám összevetni a hazai helyzetet. Ebből világosan látszik, hogy van még hová fejlődnünk. Nem túlzás azt mondani, hogy megháromszorozódhat, sőt akár meg is négyszereződhet a modern irodaterület mennyisége a budapesti piacon. Persze ez nem egyik napról a másikra fog bekövetkezni, nagyjából 10-15 évnek el kell telnie, mire ezt a szintet elérjük. Most csak a modern irodaházak fejlődését említette. Mi lesz a régi, lerobbant irodaépületekkel? A hatvanas-hetvenes évek szocialista „remekművei” nem maradhatnak sokáig jelenlegi állapotukban. Két út kínálkozik: az egyik az újjáépítés – részleges lebontással –, a másik a teljes felszámolás. Az előbbire jó példa a Hungarotex egykori székháza az V. kerületben, a Szép utcában: ezt az eredeti szerkezet megtartásával újították meg, és az újrafazonírozást követően nyitotta meg kapuit a Bellevue Plaza Business Center. Hasonló megoldást alkalmaztak a Roosevelt téri BMG Irodaház esetében. A módszer előnye, hogy megtartható az eredeti épületmagasság, ami új fejlesztés esetében biztosan nem jöhetett szóba, hiszen az építési hatóság nem adott volna engedélyt a jelenlegivel azonos magasságú házra. Ezért azonban kompromisszumokat is kellett kötni, hiszen nem lehetett igazán hatékony belmagasságokat kialakítani, sőt akad arra is példa, hogy a liftből kilépve 190 méteres magasságban betongerenda fogadja az érkezőt. A másik megoldásra, az épület teljes lebontására eddig kevés példa akadt. Egyet azért említenék: a Váci úton például elbontottuk az Autóvill egykori székházát, amely egy több mint 100 méteres, egyenes üveghomlokzat volt. Sokan már nem is emlékeznek rá – nem véletlenül. Annyi biztos: előbb-utóbb nagyobb arányban napirendre kell kerülnie a lepusztult irodaházak korszerűsítésének is.

Forrás: ReSource