Az eladás-visszabérlés a tőkeszerzés kedvelt módja az ingatlanpiacon

Az európai befektetési ingatlanpiac 2008-as gyengélkedése ellenére a tulajdonosok által eladott, majd visszabérelt ingatlanok tranzakciói a piac jelentős részét képviselték tavaly. Noha 2008-ban a közszféra jóval kevesebb ingatlant adott el, mint korábban, a teljes befektetési piacon 19 százalékos részesedése volt a tulajdonosok által eladott ingatlanoknak - derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb adataiból.

2007-hez hasonlóan akadt néhány kifejezetten jelentős eladás-visszabérlési tranzakció 2008-ban. Az év végén az olasz Intesa Sanpaolo és az UniCredit bank 800 millió eurót érő ingatlanjaikat adták el, ami az év elején elindult tendencia folytatásának tekinthető. Ekkor a spanyol Banco Santander pénzintézet vált meg madridi központjától egy több elemből álló ügylet végső részeként. Nem elszigetelt eset, hogy a bankok ingatlanjaik egy részét eladják, hiszen tavaly számos jelentős ilyen ügyletet kötöttek: a spanyol Caixa Galicia 250 millió euróért (62 milliárd forintért) vált meg spanyolországi ingatlanjaitól, a francia BNP Paribas 250 milliót kapott a párizsi Kléber sugárúti ingatlanjaiért, az spanyol Banco Popular pedig 127 milliót eurót (kb. 32 milliárd forintot) kapott madridi és barcelonai épületeiért.

A banki üzleteket is magukban foglaló nagy tranzakciók csak egy részét jelentették az eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók 2008-as piacának: nagyjából 600 jelentősebb ügylet zárult a tavalyi évben, átlagosan egyenként 33 millió euró (8 milliárd forint) értékben, ami egy kissé meg is haladja a teljes befektetési ingatlanpiac egy ügyletre vetített 28 millió eurós (7 milliárd forintos) értékét. A tranzakciók az ingatlanok minden típusára és szinte az egész kontinensre kiterjedtek: a felmérésben szereplő 26 európai országból 20-ban irodák, üzletek és ipari ingatlanok is gazdát cseréltek.

Az ilyen tranzakciók az elmúlt néhány évben terjedtek el egész Európában. Míg két évvel ezelőtt még a három legnagyobb piac (Németország, az Egyesült Királyság és Franciaország) jelentette a piac 70 százalékát, 2008-ban a három legnagyobban (Németországban, az Egyesült Királyságban és Spanyolországban) már csak az ügyletek 59 százaléka valósult meg.

2008-ban az eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók különösen Spanyolországban és Olaszországban voltak népszerűek, főleg a fent említett banki aktivitások miatt. A legtöbb üzlet - mint ahogyan korábbi két évben is - Németországban köttetett.

Előretekintve úgy tűnik, hogy az eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók a jövőben is az európai ingatlanpiac fontos részét jelentik majd. A hitelválság nagymértékben hatott a cégek - pl. bankhitel, kötvénykibocsátás általi - lehetséges tőkeszerzési képességére és a források költségére. Így még a ma elérhető alacsonyabb tőkeérték ellenére is az ingatlaneladás a legköltséghatékonyabb lehetőség.

John Wilson, a CBRE európai vállalati stratégiákért felelős vezetője a jelentést így kommentálta: "A piacon ma az ilyen eladás-visszabérlés jellegű tranzakciók teljesen indokoltak mind a vevői, mind az eladói oldalról: A székházukat értékesítő cégek a jelenlegi tőkeínségben könnyen juthatnak így likviditáshoz, javítva cash flow-pozíciójukat és mérlegüket egyszerre. Az utóbbi időben a vevők számára kedvezőbb árazás lehetőséget teremtett arra, hogy intézményi befektetők ilyen, stabil bérlőkkel rendelkező ingatlanhoz jussanak reális áron."

Konthur Adrienne, a CBRE budapesti irodájának ügyvezetője hozzátette: "A közép-európai térségben az említett eladás-visszabérlés egyelőre nem jelentős, 2008-ban az összvolumen alig 13%-át tették ki az ilyen tranzakciók (1,2 mrd euro). Ez részben abból következik, hogy ezek a piacok még nem annyira fejlettek, mint Nyugat-Európában, részben annak köszönhető, hogy a legtöbb multinacionális cég a régióban eleve bérirodában rendezkedett be."

Forrás: CBRE