B kategóriával sem spórolhat sokat

Jellemzően kisebb, magyar tulajdonú cégek jöhetnek szóba a „B” kategóriás irodaházak bérlőjeként, a nagyobb, sikeres vállalkozások, illetve a presztízsszempontokra ügyelő kicsik számára ma már nem felel meg ez a színvonal. Ráadásul a bérleti díjakon realizálható nyereség sem ösztönzi a társaságokat a másodvonalbeli épületekbe való költözésre.

A magyar ingatlanpiac szereplői aligha gondolták volna egy évtizeddel ezelőtt, hogy ilyen mértékben szorulnak majd a perifériára a „B” kategóriás irodaházak. Új fejlesztést tervezők már nem is gondolnak arra, hogy ne a legmodernebb műszaki-technikai feltételeket tegyék elérhetővé a készülő komplexumban, és a kereslet-kínálat viszonyait látva abból indulnak ki: ha meg akarják állni helyüket az éles versenyben, a legjobbat kell piacra dobniuk. A régi, elavult házak átalakítását tervezőkben is csak kényszerhelyzetben vetődik fel, hogy megelégedjenek az alacsonyabb színvonallal – és az ezzel magától értetődően együtt járó alacsonyabb bérleti díjjal. Az 1990-es években volt rá példa, hogy ebben a kategóriában adtak át új létesítményeket, mára azonban már teljes mértékben visszaszorult a „B” kategóriás irodaházak fejlesztése – összegezte Borbély Gábor. A CB Richard Ellis piaci elemzője emlékeztetett rá: egy évtizeddel ezelőtt sem ez adta az új projektek nagyobbik részét, nagyjából 20-30%-ot tettek ki a másodvonalbeli irodaházak. Már akkor jól látható volt tehát, hogy nem erre van igény a piacon. Ma a teljes irodaállomány 32%-át adják a „B” kategóriás irodaházak, amelyeknek zömét az 1990-es években újították fel utoljára. Éppen ezért magasabb színvonalú társaikkal szemben nemcsak az alacsonyabb minőség, hanem a leromlott állapot miatt is háttérbe szorulnak. Hogy napjainkban mennyire elenyésző ezek aránya az új fejlesztések között, az a puszta számokból is kiderül: 2006-ban mindössze két épületet adtak át „B” kategóriásként, az egyiket a IX., a másikat a XI. kerületben. Egy évvel ezelőtt sem volt igény több ilyen szintű épületre – akkor a III. kerületi Mathilde Irodaház és a IV. kerületi Árpád Point gyarapította a kevésbé magas színvonalú projektek sorát. Jól látható az is, hogy a másodvonalbeli irodaházak esetében többnyire a helyszín sem mondható kiemeltnek: aligha elképzelhető, hogy tömegesen lenne igény „B” kategóriás irodaépületekre a belváros szívében vagy például a Duna-part frekventált zónájában. Főként tehát a külső kerületekben – igaz, azoknak viszont gyakran a központjában – kapnak helyet az ilyen projektek. Ugyancsak jellemző adat, hogy míg 2005-ben összesen 70 ezer négyzetméternyi új irodaterületet adtak át a fővárosban, abból mindössze 5 ezer volt „B” kategóriás. Persze nemcsak összességében alacsony az alapterület, hanem az egyes épületek esetében is. A második kategóriába sorolt házak ugyanis jellemzően lényegesen kisebbek a modern irodakomplexumoknál, és mindössze néhány ezer négyzetmétert tesznek ki. Míg az esetek többségében egy-egy ilyen épületben legfeljebb 2-3 ezer négyzetméter vár gazdára, addig a mostanában átadott, modern projektekben jellemzően 10 ezer négyzetméternél nagyobb teljes alapterületet alakítanak ki, és nem ritka ennek kétszerese vagy akár háromszorosa sem. Önszántából új projekt biztosan nem lesz „B” kategóriás, még akkor sem, ha átalakításról van szó. Bár az alacsonyabb, nem túl vonzó besorolású épületek többsége átépítések után jön létre, a beruházók csak végső esetben nyugszanak bele az ábécé második betűjébe. Mégpedig többnyire akkor, ha túlságosan sok a kötöttség, és a ház adottságai nem teszik lehetővé a magasabb színvonal elérését. Borbély példaként a BJ 48-at említette: ez esetben ugyancsak nem a szándék hiányzott ahhoz, hogy szorgalmazzák az „A” kategóriát. A kiváló elhelyezkedésű projekt esetében azért kellett megelégedni a „B” kategóriával, mert nem tudták teljesíteni az első osztályú irodák hivatalos követelményrendszerének egyik kulcsfontosságú tételét: a megfelelő számú parkolóhely biztosítását. Ha pedig ezt nélkülözniük kell a majdani bérlőknek, akkor hiába tökéletes minden más téren a teljesítmény, csupán „B”-t érdemelhet az irodaház – magyarázta a piaci elemző. A konkrét példánál maradva a szakember fontosnak tartotta megemlíteni, hogy mivel a BJ 48 nem a hagyományosan másodvonalbeli irodaházak célcsoportjára épít, ezért minden más tekintetben igyekszik megfelelni a legmagasabb színvonal követelményeinek, és ezzel kompenzálni az adottságok miatt hiányzó mélygarázst. Ez persze meglátszik az árazásban is: a Bajcsy-Zsilinszky úti épületben ugyanis a bérleti díjak korántsem a hivatalos besorolás szerint elvárható értékeknek felelnek meg, hanem a csakugyan rendelkezésre álló szolgáltatások, illetve az elhelyezkedés adta előnyök figyelembe vételével szabták meg őket. Nem minden esetben teheti meg azonban egy irodaház, hogy felüláraz kategóriájának, még akkor sem, ha nyilvánvaló: a legtöbb esetben kényszerből választják a „B” kategóriának megfelelő fejlesztéseket − hiszen a beruházó maga is tudja: nem lesz könnyű dolga a készülő projekt négyzetmétereinek értékesítésével. Magától értetődik, hogy a „B” kategóriás irodaházaknak más a célcsoportjuk is. A legkorszerűbb műszaki követelményeket támasztó és kényelemhez szokott multinacionális cégeket például képtelenség másodkategóriás komplexumba csalogatni: ők szinte tárgyalóasztalhoz sem ülnek a minősítés láttán. A kisebb külföldi tulajdonú társaságok sem szívesen választják ezeket a házakat; ha tehetik – márpedig a jelenlegi piaci körülmények között megtehetik –, akkor modernebb épületben töltik mindennapjaikat. Nincsenek ezzel másként a sikeres hazai közép- és nagyvállalatok sem: az esetek többségében ők sem böngészik hosszasan a költözés előtt a „B” kategóriás ajánlatokat. Jellemzően tehát a kisebb, magyar tulajdonú vállalatok, kft.-k vagy bt.-k bérlik a kevésbé modern környezetet biztosítani képes irodaházak emeleteit. Ez együtt jár azzal, hogy ezekben az épületekben jóval kisebb az egy szerződésben bérelt alapterület nagyságának átlaga, mint a piaci átlag. Sokan vannak a bérlők között olyan társaságok, amelyek helyigénye mindössze 30-50 négyzetméter, és ebből adódóan jóval több bérlőt kell találni az ilyen épületekre, mint az új komplexumok esetében. Persze a kicsik közül sem fogadja el minden cég a „B” kategória minőségi szintjét, már csak azért sem, mert bizonyos területeken tevékenykedő vállalkozások kénytelenek ügyelni arra is, hogy a velük szemben támasztott presztízskövetelményeknek megfeleljenek. Ha pedig reprezentációs szempontokat is figyelembe kell venni, akkor aligha számít jó választásnak egy „B” kategóriás irodaház. Szakemberek szerint tovább folytatódik az ilyen házak térvesztése a következő két esztendőben is, hiszen az irodapiacon dinamikus fejlesztések várhatók. Tömegesen zúdítják rá a fejlesztők a piacra a legkorszerűbb követelményeknek is megfelelő épületeket, olyannyira, hogy soha nem látott mennyiségben adnak át majd projekteket 2007-ben és 2008-ban. Az előrejelzések szerint akár 500 ezer négyzetméterrel is bővülhet a korszerű irodaterület Budapesten, és ez képes lesz majd felszívni a keresletet. Bár többek szerint lehet számítani a kereslet növekedésére, annyira biztosan nem, hogy a kínálat jelentős mértékű gyaraporodása ellenére a „B” kategóriás épületek iránt kezdjenek el érdeklődni a költözést fontolgató cégek. Már csak azért sem, mert nincs jelentős árkülönbség az „A” és a „B” osztályba tartozó projektek között. Miközben a modern irodaházakban havi 12-13 euró körüli négyzetméteráron már lehet helyiségeket bérelni, addig a „B” kategóriában 9-10 eurót kell fizetni ugyanezért. Mindössze 2-3 euró tehát a különbség, ami a piaci elemző szerint nem elég tetemes ahhoz, hogy vállalkozások sora szemében vonzóbbá tegye a másodvonalbeli épületeket. A legtöbb társaság úgy értékeli, ekkora megtakarítás lehetősége miatt nem éri meg kompromisszumot kötni, hiszen nincs arányban egymással az árbeli és a színvonalbeli különbség. Budapesten egyértelműen leáldozóban van a „B” kategóriás irodaházak piaca, de vidéken korántsem ennyire hódítanak a modern irodaházak. Ennek csupán egyik magyarázata az, hogy a fejlesztők a fizetőképes kereslet hiánya miatt nemigen szánják rá magukat új projektek indítására (amiből adódóan kevés a modern bérelhető irodaterület még a nagyvárosokban is). Ugyancsak fontos tényező, hogy már a besorolásban is eltérés mutatkozik a fővárosi és a vidéki épületek között: ami ugyanis színvonalas, kiemelkedő adottságú épületnek számít a megyeszékhelyek valamelyikén, az korántsem biztos, hogy megfelel az „A” kategória követelményeinek Budapesten. A fővárosban ma már kétségtelenül nyugat-európai mércével mérik az irodaházakat, a vidéki kategorizálás azonban – legalább is egyelőre – még nem érte el ezt a szintet. A „B” kategóriás épületek egyetlen esélye a kategóriaváltás. Vagyis az, ha felújításuk vagy átalakításuk során egy szinttel feljebb csúsznak a képzeletbeli ranglétrán. Nem véletlen, hogy a fejlesztők – ha csak lehet −, arra törekednek, hogy a rekonstrukciót megelőzően még „B” kategóriás épületeket a munkálatok végeztével „A” kategóriássá léptessék elő. Ez azonban nem kis áldozatot követel a beruházótól, hiszen a minőségi ugrás jelentős anyagi terhet ró a társaságra. Olyannyira, hogy sok esetben olcsóbban lehetne elbontani az egykori épületeket, és helyükön újakat építeni. Persze van, amikor ez is történik, de ez sem mindig járható út. A városrészi szabályozás, így például a beépítettségre vonatkozó kötöttségek ugyanis nem ritkán arra késztetik a fejlesztőt, hogy tartsa meg az eredeti épületet, és a felesleges részeket visszabontva újítsa meg a haszontalanná vált épületet. Előfordul, hogy a szerkezetre vonatkozó megkötések miatt kényszerül az eredeti külső falakat megtartani a beruházó, és ebből kiindulva kell meghatározni a jövőbeli épület milyenségét. A szigorú szabályok és a magasabb költségek ellenére is több példa akad arra, hogy ilyen esetben is érdemes vállalni a többletterheket, a ház extra adottságai – például elhelyezkedése – miatt ugyanis várhatóan a bérleti díj felára kompenzálni tudja majd a kezdeti pluszkiadást. Az eladásban és az azt követő bontásban látja a „B” kategóriás irodaházak egyetlen esélyét az Oxidian Kft. ügyvezetője. Hódi Lajos szerint elméletileg szóba jöhet ugyan a felújítás, ez azonban csak nagyon kivételes esetekben éri meg. Gyakori tapasztalat az is, hogy a régi épületek tulajdonosai nem látják be egykönnyen, hogy az általuk elképzelt árnál csak lényegesen olcsóbban lehet megszabadulni az épületektől. A XIV. kerület kevésbé frekventált részén például egy egykori varrodáért szeretne a tulajdonosa hozzávetőleg 20-25%-kal többet kapni a reálisan elképzelhető végárnál. Pedig tudomásul kell venni: a „B” kategóriás épületek ma már nem versenyképesek.

Forrás: ReSource