Drasztikus számok Budapesten - Mit hozhat így a jövő?

355 ezer négyzetméternyi irodafelület áll üresen jelenleg, s csak az idei évben további 245 ezer négyzetméter átadása várható, míg 2010-ben újabb jelentős mennyiség kerülhet a piacra. Gyakorlatilag a korábbi évek tapasztalata alapján ez akár 3,5 év új bérleti igényét is kielégíthetné, így a mostani gazdasági körülmények között komoly gondban lehetnek az új irodák fejlesztői, derül ki a Futureal Development Zrt. és az Arentis Kft. elemzéséből.

Jelenleg 355 ezer négyzetméternyi irodaterület áll üresen Budapesten, ami óriási szám, ha tekintetbe vesszük, hogy 2007, 2008-ban évente körülbelül 120 ezer négyzetméternyi új bérlői igény jelent meg a piacon. Ráadásul a kép még sötétebbnek tűnhet, ha figyelembe vesszük az idén elkészülő új irodaterületek nagyságát. 2009 további részében még körülbeül 245 ezer négyzetméternyi irodaterület kerül átadásra, míg 2010-ben a Futureal becslése szerint 120 ezer, ügynökségi adatok alapján pedig 240 ezer négyzetméter készülhet el, ráadásul építési engedéllyel 700 ezer négyzetméternyi irodaállomány rendelkezik. Ezeket összevetve, azt lehet mondani, hogy 2009-2010-ben összesen 720 ezer négyzetméter új kínálat áll majd szemben a piacon egy a korábbiaknál jóval gyérebb kereslettel. Egy egészséges 10%-os kihasználatlanság eléréséhez arra lenne szükség, hogy az előttünk álló másfél évben 460 ezer négyzetméternyi irodaterületre vonatkozó újbérleti igény jelenjen meg. Ez tulajdonképpen három és fél év bérlői igényének felel meg, vagyis nem valószínű, hogy ennek elérése sikerül, ezért talán bátrak azok, akik jelenleg fognak hozzá az irodaházak szerkezetének megépítéséhez.

A budapesti irodapiacon ráadásul jelentősen visszaesett az új projektek lehetséges "vadászterületének" nagysága, ez 250-300 ezerre tehető. Előbbi oka, hogy az új belépők száma minimális a keresleti oldalon, valamint a cégek nem is igazán növelik a korábban bérelt területeik nagyságát, sőt inkább leépítéseket hajtanak végre. A B kategóriás irodákból sem jellemző az A-ba költözés, hiszen az ezzel járó akár 50%-os bérleti díj költség emelkedést kevés vállalat tudja vállalni. Jelenleg jelentős bérleti díj akciókkal lehet találkozni, drasztikus csökkenés azonban főként a nagyon megszorult fejlesztőknél jellemző, 9 eurós bérleti díj mellett ugyanis a projekt profitabilitása erősen kérdéses lehet.

Hosszabb távon, 1-2 éves viszonylatban ugyanakkor a bérleti díjak emelkedésére lehet számítani Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója szerint, ugyanis még a beruházási költségek csökkenése mellett is, az emelkedő sajáterő, hozamszint, és üresedési ráta hatására magasabb bérleti díj esetén biztosítható csupán a projektek egy bizonyos szintű megtérülése. Éppen ezért a most fejlesztésre kerülő projektek kevésbé versenyképesek most bérleti díjaikkal, a már a piacon lévő üres területekkel szemben. Amíg ez utóbbiak nem fogynak el, addig az új irodák tetszhalott állapotban lehetnek.

Forrás: Portfolio.hu