Fenntarthatóak-e az alacsony bérleti díjak? (Vélemény)

A válság kirobbanása óta eltelt időszakban dinamikusan emelkedett az üresen álló modern irodaterületek aránya. A túlkínálatos piacon több piaci szereplő is úgy döntött, hogy korábban nem látott mélységekbe, egészen 9 eurós szintekig csökkenti a havi bérleti díjakat az új fejlesztéseiben.

Ezt követően a hazai ingatlanszakmán belül éles vita alakult ki az egy számjegyű bérleti díjak kérdéséről, mely vitának a REsource IngatlanInfó is helyet adott. A piaci szereplők egy része a csökkentést a piac természetes mechanizmusának tudják be, míg mások piacrontásként értékelik azt. Az alábbiakban Hornok Krisztiánnak, a DTZ magyarországi ügyvezető igazgatójának a véleményét olvashatják.

A 9-es szám az elmúlt hónapokban az érdeklődés középpontjába került. Komoly cégek vezetői heves vitákat folytattak róla. Egyesek mellette szóltak, mások - úgy tűnik, a többség - erősen ellenezték. Sokan túl alacsonynak tartották, mások megfelelőnek ítélték. Az egyszámjegyű bérleti díj, melyen a közelmúltban egy budai fejlesztést bérbeadásra kínáltak, precedens értékű: a város határain belül modern irodaház esetében ilyen alacsony bérleti díjat még soha nem láthattunk.

A vita hevében álljunk meg egy pillanatra és nézzük meg közelebbről a tényeket! Mindenekelőtt külön kell kezelnünk két fontos kérdést, melyek gyakran összemosódnak:

- mi az a legalacsonyabb bérleti díj, mely az ingatlanfejlesztők árazási logikája alapján elfogadható?
- a jelenlegi keresleti-kínálati viszonyok között mi az egyensúlyi bérleti díj?

Bár a két kérdés természetesen összefügg, az elsőre adott válasz csak korlátozottan segít a második megválaszolásában. A tervezési fázisban lévő projektek elhalasztásának nagy száma mindenesetre jól kifejezi a fejlesztők véleményét a jelenlegi bérleti díjakról.

Ha az építési telket ingyen kapnánk, 13-14 euró mellett rentábilis lenne egy fejlesztés. Ha azonban 2-4 évvel ezelőtt már kifizettük érte az akkori szinteknek megfelelő árat, minimum 16-18 eurós bérleti díj lenne szükséges az eredetileg elvárt hozam biztosításához. Nem meglepő tehát, hogy azok a projektek, melyek kivitelezése nem kezdődött meg a válság előtt, egyelőre a tervezőasztalon maradnak! Számomra ez azt jelenti, hogy a fejlesztők árazási mechanizmusa a jelenlegi piaci viszonyok között irreleváns. Ha ők maguktól nem fogadják el a piaci bérleti díjakat, majd a bankjuk rászorítja őket - különben átveszi a projektjüket.

Az egyensúlyi bérleti díjat a jelenlegi kereslet és kínálat viszonya határozza meg, azaz a kínálati oldalon 2-4 éve meghozott döntések most találkoznak a válság által sújtott kereslettel.

A kínálatról sokat tudunk. Csaknem félmillió négyzetméter irodaterület áll építés alatt, mely hozzávetőlegesen a jelenlegi irodaállomány 22%-a. Bár néhány projekt ezek közül megakadhat vagy elhúzódhat, nagy részük 2010 végéig alighanem elkészül. Nem kérdés tehát, hogy sok terület vár bérlőre.

Manapság divatos azt mondani, hogy a bérbeadási tevékenység Budapesten nem esett vissza, így a kereslet egészséges maradt. Vajon ez tényleg így van? Csakis akkor, ha a keresletet a gyakran félreértelmezett ún. "take-up" értékkel jellemezzük, ahogy az Budapesten szokás.

A "take-up" a budapesti piacelemzési gyakorlat szerint az adott időszakban aláírt bérleti szerződések összességét jelenti, tekintet nélkül arra, hogy a bérlő költözik, szerződést hosszabbít, bővül, vagy éppen csökkenti a területét. Az így számított bérbeadási adatok magasak maradtak, ami nagyszerű hír a tranzakciókból élő ügynököknek, ám jóval kevésbé fontos a fejlesztőnek. Vegyünk egy hipotetikus példát! Tegyük fel, hogy nem történik más, csak minden jelenlegi bérlő átköltözik egy közeli épületbe, egy 10%-kal kisebb egységbe. A fenti logika alapján ez lélegzetelállító rekordot - kb. 1,6 millió négyzetméteres bérbeadási adatot - jelentene! Vajon boldogok lennének ettől az irodaház-tulajdonosok? Aligha.

Számomra a kereslet bármely időpillanatban a bérlők által elfoglalt összes irodaterületet jelenti, függetlenül attól, hogy újonnan vagy korábban született-e az adott szerződés. Ami igazán fontos tehát, ennek a teljes területnek az alakulása. Ha ezt a számot vizsgáljuk, gyorsuló ütemű emelkedést figyelhetünk meg 2008 közepéig, azt követően viszont erőteljes megtorpanást. Míg 2008 június végére a 12 hónappal korábbi állapothoz képest a teljes, bérlők által elfoglalt irodaterület 238 000 nm-rel nőtt, addig egy évvel később ugyanez a mutató már csak mintegy 96 000 m2, mely 2003. óta a legalacsonyabb éves növekmény.

Szintén gyakran hallani, hogy a bérleti díjak történelmi mélyponton vannak, valamint, hogy a kínálat ingadozása ellenére sem csökkentek számottevően az 1990-es évek vége óta. Ez igaz, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy legutóbb, amikor a teljes bérbeadott irodaterület a jelenlegihez hasonlóan alacsony ütemben növekedett, a következő időszakban (2003-2005) a kínálat csupán 70-85 ezer nm-rel nőtt évente. Most nem egészen ez a helyzet!

Könyörtelenül egyértelmű tehát a következtetés: a bérleti díjak korábban nem látott nyomás alá fognak kerülni a mostantól kb. 2010 végéig tartó időszakban. Az idei év végére az üres területek mennyisége meghaladja majd az 500,000 nm-t és 2010 folyamán is valószínűleg tovább nő. Az üresedési ráta a 10-20% közötti sáv alsó harmadába 2012 legvégéig biztosan nem tér vissza - még akkor sem, ha feltételezzük, hogy 2010 után jó ideig egyáltalán nem készül el új épület.

Számomra közömbös a 9-es szám. Lesznek tulajdonosok, akik örülni fognak, ha ezen a bérleti díjon bérbe tudják adni az épületüket, míg mások képesek lesznek tartani az ennél magasabb szinteket. Egy biztos: mindenki számára nehéz időszak következik, amiből sokan kerülnek ki vesztesen és nagyon kevesen igazi nyertesként. Mondhatják, hogy túl zord jövőképet festettem, de a kedvezőbb kilátásokról engem sajnos még nem sikerült meggyőzni.

Forrás: Portfolio.hu