Ingatlanpiaci válság 2.0: több tízezer négyzetméter üresen tátongó iroda

Míg a tavalyi év az ingatlanpiacon elsősorban a pénzcsapok elzáródásáról és a befektetési ingatlanpiacok befagyásáról szólt, 2009-ben már a recessziót és annak ingatlanpiaci hatásait nyögi a szektor.

Az üresedési ráták egekbe szökése nyomán a bérleti díjak a fejlettebb és gyorsabban reagáló nyugat-európai ingatlanpiacokon már 2008 második felében csökkenésbe fordultak, és úgy tűnik, hogy az előre megjósolható trend most éreztetni kezdi hatását a magyar ingatlanpiacon is. 2009 végére a kihasználatlansági ráta akár 20% fölé is emelkedhet, és az üresen tátongó irodaházak tulajdonosai már most is korábban elképzelhetetlen díjakon kínálják az irodaterületeket: "A" kategóriás irodaházak esetén ma előfordul a 9 euró/hó/nm-es kínálati bérleti díj is, az pedig további érdekes kérdéseket vet fel, hogy az effektív - tehát a ténylegesen fizetett, bérlőösztönzők beszámítása nélküli bérleti díjak - milyen szintekre zuhantak le.

Az irodapiaci kihasználatlansági ráta a kereskedelmi ingatlanpiac egyik legfontosabb mutatószáma, melynek alakulását minden piaci szereplő kiemelt figyelemmel kíséri. A kereslet és kínálat egyensúlytalanságának mutatója a Budapesti irodapiacon az elmúlt 5 évben átlagosan 13,8% körül alakult, azonban 2008 végén jelentősen megugrott és végül 16,8%-on zárt. Az Eston szakértőinek előrejelzései szerint 2009 végére a kihasználatlansági ráta akár 20% fölé is emelkedhet.

A Budapesten a tavalyi év első felében átadott irodaházak még megfelelő telítettségi mutatókkal rendelkeztek, hiszen a területek közel felét már előbérletként értékesítették:

Az év második felében azonban - a válság által előidézett piaci bizonytalanság hatására - a tranzakciók már meg sem közelítették a fejlesztők várakozásait és az új házak a megszokottnál lassabb ütemben kezdtek telítődni.

A bérlői kedv visszaesését indokolhatja az is, hogy 2008 utolsó negyedévéhez viszonyítva Magyarországon 40 ezer fővel nőtt a munkanélküliek száma: számos hazai vállalkozás kényszerült bővülés helyett racionalizálni, így - legrosszabb esetben - létszámot csökkenteni. A multinacionális nagyvállalatok esetében sem történt ez másként. Néhány kivételtől eltekintve a külföldi anyavállalatok mind visszafogták leányaik terjeszkedési tevékenységét.


A tavaly átadott 14 irodaház közül a három legnagyobb épület kihasználatlansága jelenleg is magasan, átlagosan 70% körül áll. A Haller Gardens-t, South Buda Business Park-ot és a Spirál Irodaházat a tavalyi év második felében adták át.


Ami a házak átlagos feltöltési idejét illeti, a statisztika azt igazolja, hogy ebben a bizonytalan időszakban minden projektet lényegesen nehezebb és hosszabb ideig tart bérlővel megtölteni, mint korábban. Míg a krízist megelőzően átlagosan 1 év is elegendő volt egy 10.000-15.000 nm-es irodaház feltöltésére, az Eston szakértői szerint - a jelenlegi körülményeket alapul véve - elméletben egy ház 100%-ra való feltöltési ideje mostanra szinte megduplázódott.


A 2008-ban átadott volumennek átlagosan fele, azaz nagyjából 100 000 nm még kiadatlan, ami az összes üresen álló terület 28%-át teszi ki.

Irodapiaci zónánként vizsgálva az új házak kihasználtságát, jól látható hogy az agglomerációban (Budaörs, Vecsés) található irodák kevésbé keresettek. Az is említésre méltó azonban, hogy ezek az irodaházak a tavalyi év második felében készültek el, így csupán fél év telt el átadásuk óta.

A IX. kerületben adták át tavaly a legtöbb irodaház-fejlesztést. A Petőfi híd és Lágymányosi híd közelében lévő Duna-parti terület igazi népszerűségnek örvend a fejlesztők körében és újabb három irodaház átadása várható itt a közeljövőben.

A Parkway Irodaház tekinthető a tavalyi év legsikeresebb irodaházának, hiszen már átadása előtt elérte a 100%-os kiadottságot. A Trigránit Millennium Towers II. nevű fejlesztése (17 780 nm) szintén kiemelkedő teljesítményt mutatott. Bár 2009 januárjában még területeinek nagyjából 85%-a üresen állt, mostanra csupán mintegy 25% vár bérlőkre. A kisebb házak közül említésre méltó a budai Bartók Udvar, mely 1 év alatt teljesen telítődött.

2007-ben és 2008-ban egyaránt 19 új irodaházat adtak át. 2008-ban ez hozzávetőleg 250 000 négyzetméter új területet jelentett, mely mintegy 50 000 négyzetméterrel több, mint az azt megelőző évben. Idén 300 000 nm-re becsülhető az új irodafejlesztések nagysága, az év végéig 20 épület átadása várható.

A bérbeadási ütem lassulását és az előreláthatóan jelentős átadási volument tekintve, nem várható a piaci felszívási mutatók rövidtávú javulása. A piac előbb-utóbb újra egyensúly közeli állapotba kerül, azonban nagyobb befektetési tranzakciók hiányában és kedvezőtlen hozamszintek mellett a fejlesztőknek nem árt felkészülniük arra, hogy ingatlanjaikat kénytelenek lesznek hosszabb időszakra saját tulajdonban tartani. Az időközben kialakult árverseny miatt a megbízható, a piacot jól ismerő fejlesztők kihasználhatják a jelenlegi bizonytalan helyzet kínálta lehetőségeket és az úgynevezett "egyprojektes fejlesztőket" kiszoríthatják a piacról. A kiváló lokáció és bizonyos szintű előzetes bérbeadottság (pre-lease) mellett a jó időzítés az, amin a jelenlegi piaci helyzetben egy jövőbeli projekt sikeressége áll, vagy bukik.

Forrás: Portfolio.hu