Közép-kelet-európai kereskedelmi ingatlan befektetési körkép

Karácsonyi fellendülés egy elkeserítő harmadik negyedév után?


2010 második negyedévében a befektetési volumen 2,04 milliárd euró volt, mely az elmúlt 6 negyedév legmagasabb értéke, 39 százalékkal magasabb, mint a 2009 harmadik negyedévében mért összeg.



Charles Taylor a Cushman & Wakefield közép és kelet európai ingatlanbefektetésekért felelős vezetője így kommentálta az eredményeket: "A csökkenő aktivitás legszembetűnőbb jellemzői inkább a helyi, mint a külföldi piaci szereplőknek köszönhetők. Megnövekedett a külföldi befektetők részesedése a teljes befektetési volumenből. Az összbefektetések 57 százaléka származik külföldi befektetőktől ebben az évben, ellentétben a 2009 első 9 hónapjában mért 43 százalékkal. Továbbá mind a külföldi, mind a helyi kereslet növekedni látszik, míg a megfizethető finanszírozás hiánya limitálja a tranzakciókat. Az akadály elsősorban a minőségi kínálat hiánya, másodsorban a vásárlók realista ondolkodásmódjának hiánya az árakkal kapcsolatban."

 

Mindemellett javulást tapasztalhatunk, több ingatlan kerül a piacra jó áron, melyet a bankok újboli hitelezése is támogat. A gazdasági és piaci megszilárdulás mellett, ennek hatására az elkövetkező hónapokban megnövekedhet az aktivitás és a befektetési volumen várhatóan 70 százalékkal növekszik az utolsó negyedévben. Ez leginkább Oroszországnak, Törökországnak és Lengyelországnak köszönhető, ahol az idén körülbelül 7 milliárd euro befektetés történik majd a 2009-es 4,9 milliárdhoz képest"- foglalta össze Charles Taylor.

 

A legjelentősebb kereslet jelenleg a kiskereskedelmi szektorban tapasztalható, a befektetők a hosszú távú lehetőségeket keresik. Az elmúlt negyedévben, az összes aktivitás csökkenésének ellenére a kiskereskedelmi területek iránti kereslet nőtt, leginkább az iroda szektor kárára. Az idei összes befektetés 55 százalékát a kiskereskedelmi tranzakciók tették ki, míg 2009-ben csupán a 15 százalékát.


"A Lehman's csődje után köttetett első nagy tranzakciókkal a Magyarországi befektetési piac óvatosan, de ismét mozgásba lendült. A befektetési volumen összege nem valószínű, hogy meghaladja a 300 millió eurót 2010-ben, hiszen a befektetések leginkább a kiskereskedelmi szektorra korlátozódnak. A budapesti minőségi irodakínálat növekedésével ez várhatóan megváltozik, ahogy belépünk a 2010-es évbe" – fűzte hozzá Charles Taylor.
 

Nem meglepő, hogy két kedvelt kiskereskedelmi befektetési célpont, név szerint Törökország és Lengyelország határozta meg a trendet a régióban és erős növekedést regisztrált az ingatlanbefektetések tekintetében az elmúlt negyedévekben. Ezen országokban a befektetések összege 200 százalékkal növekedett a 2009-es átlaghoz képest. Lengyelország ebben az évben felkerült az első helyre, mint a legjobb közép- kelet európai befektetési célpont- és bár Oroszország iránt jelentősen nő az érdeklődés- várhatóan hosszú időn át megtartja ezt a pozíciót.

Romániában és Ukrajnában növekedett a befektetési volumen 2009-ben, de így is elmarad az előző években tapasztalt mértéktől, míg a kisebb piacokon, mint a Baltikum és Bulgária az aktivitás elég jelentéktelen. Közép- Európa fejlettebb piacai visszaestek 2009-hez képest, mely a legtöbb esetben arra vezethető vissza, hogy a vevők és az eladók nem tudtak megegyezni az árak tekintetében.

 

"A harmadik negyedév gyengülését tekintve kijelenthetnénk, hogy a közép-kelet európai régiót negatívan érintette a befektetői kockázattól való félelem, az Európát az év elején elérő hitelválság következtében." jelentette ki David Hutchings, a Cushman & Wakefield európai kutatási részlegének vezetője. „A valóságban azonban elmondható, hogy mialatt ez jó pár befektetőtő szemében egyes nyugat-európai piacok visszaminősítéséhez vezetett, hozzájárult ahhoz is, hogy átértelmezzék a „fejlődő" Európa fogalmát, egészen pontosan az azon országokban rejlő lehetőségeket ahol a fejlettség magasabb szintű és a növekedési lehetőségek is jobbak. Mindemellett a likviditás létfontosságú és sok befektető felteszi a kérdést, hogy vajon lesz-e megfelelő mennyiségű tranzakció ahhoz, hogy akkor léphessenek be és ki a piacra, amikor az időszerű."

 

„A legtöbb befektető szemében továbbra is a főbb piacok élveznek elsőbbséget, de a tőke hiánya és a bevétel, valamint a növekedés iránti igény sokakat a lehetséges befektetési területek kibővítésére sarkallja. Sokan továbbra is a főbb piacokra koncentrálnak, azonban figyelmük a másodlagos piacokra is kiterjed. A kevésbé érett piacok is növekvő érdeklődésre tartanak számot, így Törökország és Oroszország egyaránt népszerű, de jelenleg Lengyelország áll az érdeklődés középpontjában. Más közép- európai országok szintén magukra vonták a figyelmet, de nem tudnak Lengyelországgal azonos lehetőségeket nyújtani.

További piacok, úgymint Bulgária vagy Románia népszerűbbek, mint a kelet- európai piac a relatív széles skálájuknak és az Európai Únión belüli helyzetüknek köszönhetően. Míg sokaknak még túl korai a hasonló távoli területeken való terjeszkedés és egyre több lehetőség tűnik elő ezeken és más fejlődő piacokon, az újrafinanszírozási igény növekedésével az üzleti világ a tőkét új területeken hasznosítja újra"- fűzte hozzá Hutchings.


A kamatok mozgása az árképzés egyszerűsödését vonja maga után Közép- Kelet Európában– valamint általánosságban elmondható a hozamok megszilárdulása. Az idei évben eddig a kiskereskedelmi üzlethelyiségek, az irodák és az ipari ingatlanok hozamai a keleti piacokon több mint 100 bázisponttal csökkentek, míg a bevásárlóközpontok és a kiskereskedelmi parkok esetében 50-70 bázispontos korrekció történt.  Közép-Európában ennél egy kicsivel enyhébb hozamcsökkenés történt, a kiskereskedelmi területek esetében 40-60 bázispont, az irodák és ipari ingatlanok esetében 30-40 bázispont csökkenést tapasztalhattunk, míg a nyugati piacok bevétele 10-20 bázisponttal csökkent.