Megingathatatlanul

Nem tántorították el a nemzetközi ingatlanfejlesztőket a belpolitikai események, ám a fokozódó irodapiaci túlkínálat miatt óriásprojektjeiket többen későbbre halasztják.

"A befektetők egy pillanatra sem tartanak attól, hogy a magyar politikában olyan drámai változás történne, amely az ingatlanpiacra jelentős hatással lehet" - mondta a HVG-nek Andreas Ridder, a CB Richard Ellis (CBRE) nemzetközi tanácsadó cég kelet-közép-európai igazgatója a müncheni Expo Real ingatlanbörzén az október 23-ai események másnapján. Sőt a nagy iroda- és bevásárlóközpont-fejlesztők még a romló gazdasági helyzet miatt sem aggódnak igazán. "Ha valaki Budapestre utazik, akkora fejlődést lát, hogy nem is érti, mitől rosszak a költségvetési számok" - hitetlenkedett a szakértő. Igaz, az ingatlanközvetítők már találkoztak olyan, Budapesten lakást vásárolni kívánó külföldi magánszeméllyel, aki úgy döntött, kivárja az események végét. Az angyalföldi Duna-parton és a Római-parton lakóparkot építő Prestige-csoport pedig az elmúlt hetekben számos telefonhívást kapott aggodalmaskodó nyugat-európai - főként ír - ügyfeleitől, akiket bizalomerősítő levelekkel próbál megnyugtatni. Aggodalomra inkább az adhat okot a fejlesztők körében, hogy egyre több az üresen álló iroda Budapesten: a kihasználatlansági ráta az ingatlan-tanácsadó cégek szerint a tavalyi 10 százalék körüli értékről 2006-ra 13 százalékra emelkedett, miközben a régiós átlag mindössze 8 százalék. E mögött az húzódik meg, hogy az éveken át mindössze pár tízezer négyzetméterrel bővülő kínálattal szemben az idén 250 ezerhez, jövőre pedig 300 ezer négyzetméterhez közelít az átadandó irodaházak alapterülete. A kormányzati negyed helyszínének kiválasztására meghirdetett pályázat (HVG, 2006. október 14.) 27 jelentkezőjének ígéreteiből pedig az olvasható ki, hogy a következő néhány évben szélsőséges esetben összesen akár 4-5 millió négyzetméter új iroda is létrejöhet, legalábbis ekkora terület beépítésére van befektetői szándék a fővárosban. Igaz, az e célra felajánlott telkek között olyan távoliak is szerepelnek, mint például a XV. kerületi önkormányzat által javasolt, az Asia Center melletti, jelenleg üres terület vagy a XIV. kerületi Rákosrendező pályaudvar. "Senki sem akar üres házat építeni, márpedig előbérlet nélkül, spekulatív fejlesztésbe ma már csak igazán exkluzív helyeken érdemes belefogni" - szögezte le a HVG-nek Csillagh András, az osztrák Magnum-csoport iroda- és kereskedelmi ingatlanjainak bérbeadásával foglalkozó Real Management Kft. ügyvezető igazgatója. Csakhogy a különleges adottságú telek a fővárosban hiánycikk lett. Nem csoda, hogy például a Magnum is átállt az irodaberuházásokról a kereskedelmi fejlesztésekre, és pár éven belül összesen 25 bevásárlóközpontot húz fel, döntően vidéki városokban. Eközben Csillagh szerint ma az is jó eredménynek számít, hogy a márciusban az Árpád híd pesti hídfőjénél átadott Duna Tower mintegy 29 ezer négyzetméteres alapterületének 60 százalékát sikerült fél év alatt megtölteni bérlőkkel. Hasonló telítettséggel adták át szeptemberben a spenótház néven elhíresült egykori épületből átalakított Roosevelt 7/8 luxusirodaházat, amelynek 27 ezer négyzetméterét három év alatt tartja teljesen kiadhatónak az üzemeltető BHG Roosevelt Kft. Miközben a legnagyobb túlkínálat az irodaövezetté alakult Váci út mentén van kialakulóban - itt összesen 300 ezer A kategóriás irodaterületet építettek az utóbbi években -, különlegességének köszönhetően már az építkezés megkezdése előtt, sőt a szükséges engedélyek beszerzését megelőzően a kiadható területnek a fele bérlőre talált a Váci út és a Róbert Károly körút sarkára tervezett első budapesti felhőkarcolóban. Pedig ahhoz, hogy a Raiffeisen Ingatlan Zrt. valóban 110 méteres tornyot építhessen - ebbe maga a Raiffeisen Bank költözne, a mellé tervezett, 70-80 méter magasat pedig bérbe adnák -, még ki kell lobbiznia a fővárosnál a jelenlegi 55 méteres magassági korlát felemelését. Igaz, erre jócskán megnőttek az esélyei, egyrészt azzal, hogy olyan magasház-párti szakértők kaptak helyet a fővárosi közgyűlésben, mint Bojár Iván András és Z. Halmágyi Judit, másrészt pedig amiatt, hogy Schneller István leköszönése után hamarosan új főépítésze lehet a fővárosnak - a Városházához közeli forrásaink szerint éppen Z. Halmágyi vagy az egykori XIII. kerületi főépítész, Fegyverneky Sándor. Befektetői tőkében láthatóan nincs hiány: a ritka előbérlettel szemben gyakran már az építés korai szakaszában új gazdára találnak az ingatlanok. A CBRE adatai szerint tavaly és tavalyelőtt egyaránt több mint egymilliárd euró értékű ingatlaneladás történt a magyar piacon, 2006 első felében pedig 400 millió eurót ért el a tranzakciók értéke. "Amit ma felépít az ember, azonnal el is tudja adni" - mutatott rá Csillagh, hozzátéve, hogy a vevők egyre magasabb árakat hajlandók fizetni, és beérik egyre alacsonyabb hozamokkal. Átadás előtt elkelt például a Roosevelt 7/8 Irodaház is, a német-amerikai Generali Land Lease GmbH 88 millió eurót fizetett az épületért, azaz 20 euró fölötti négyzetméterenkénti bérleti díjjal számolva is megelégedett 7 százalék alatti éves hozammal. Ami a bevásárlóközpontokat illeti, a fejlesztők a megfelelő telek hiánya miatt egyre inkább vidékre költöznek. Igaz, e stratégiában a fővárosi piac telítettsége is szerepet játszik: az egy főre eső 0,18 négyzetméteres bevásárlóközpont-terület csaknem elérte az európai átlagot (0,2 négyzetméter) - derül ki a DTZ Hungary Kft. ingatlan-tanácsadó cég elemzéséből. Ennek ellenére - és a megszorítások miatt várható vásárlóerő-visszaeséssel dacolva - a következő két évben két óriásplázával is bővül a kínálat: a Keleti pályaudvar közelében 70 ezer négyzetméteren épül fel az Aréna Plaza, az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. pedig a budai Skála területén húz fel több tízezer négyzetméternyi kereskedelmi ingatlant. Igaz, előbbi kivitelezését némileg késlelteti, ha a társkivitelező Balusztrád Kivitelező Zrt. csődbe megy (HVG, 2006. október 21.). A fejlesztéssel néhány külvárosi óriásprojekt is csúszik, mint például a Kőbánya-Kispest metróállomás mellé tervezett bevásárlóközpont. A Városháza további öt-hat, összesen 500-600 ezer négyzetméternyi belvárosi kereskedelmi fejlesztést támogat, bár ezek vegyes funkciójú komplexumokban, irodák és lakások között bújnak majd meg. A központi kerületek megújításáért egymással vetélkedő fejlesztők mindenesetre bízhatnak abban, hogy a főváros átalakuló vezetése könnyít a dolgukon. Legalábbis erre utal Z. Halmágyi Juditnak az Expo Realon tett megjegyzése: "A belvárosnak revitalizációra van szüksége, ezért hamarosan újragondoljuk a várospolitikát."

Forrás: HVG.HU