Mennyit ér a Graphisoft Park?

Egyértelműen sikerként könyvelhető el a Graphisoft Park Graphisoftból való kiválása, a két társaság együttes piaci értéke ugyanis számottevően meghaladja a korábbi, - a szoftver- és az ingatlanfejlesztést is végző - Graphisoft értékét. Megítélésünk szerint azonban a Graphisoft Park papírjainak jelenlegi árfolyama nem tükrözi a cég fundamentális értékét, és jelentős növekedési potenciál rejtőzik még a részvényekben.

Egyértelműen sikerként könyvelhető el a Graphisoft Park Graphisoftból való kiválása, a két társaság együttes piaci értéke ugyanis számottevően meghaladja a korábbi, - a szoftver- és az ingatlanfejlesztést is végző - Graphisoft értékét. Megítélésünk szerint azonban a Graphisoft Park papírjainak jelenlegi árfolyama nem tükrözi a cég fundamentális értékét, és jelentős növekedési potenciál rejtőzik még a részvényekben. A portfolio.hu által - igencsak konzervatív megközelítésben - készített eszköz alapú árazás szerint a papírok mintegy 30%-os növekedési potenciállal kecsegtetnek, ugyanakkor az osztalék alapú árazás alapján már nincs tér az emelkedés előtt. Megítélésünk szerint azonban - ingatlanfejlesztő- és hasznosító cégről lévén szó - a részvényeket eszköz alapon érdemes árazni, az osztalék alapján történő árazás pedig alsó limitet jelenthet a papírok esetében. A növekedési potenciál tehát jelentős, a lefelé mutató kockázatok pedig a stabilan növekvő, kiszámítható osztalék következtében erősen limitáltak. 30%-os növekedési potenciál 1/3 következő >> Az alábbiakban bemutatott, konzervatív megközelítésben készített eszköz alapú értékelés alapján jelentős, mintegy 30%-os növekedési potenciál rejtőzik a Graphisoft Park papírjaiban. Az árazás során az alábbi feltételezésekkel éltünk: Működési: - csak a jelenleg birtokolt területen fejleszt a társaság, melynek következtében - a cég tervei szerint - 2009-ig a jelenlegi 17,000 m2-ről 44,000 m2-re növekszik a hasznos iroda terület nagysága; - a Graphisoft Park nettó bérleti díj bevételre vonatkozó tervei megvalósulnak 2009-ig, 2010-től azonban a legutóbbi tájékoztatón (vélhetően óvatossági okokból) már nem, korábban azonban még kommunikált 8 m eurós nettó bérleti díj bevétel valósul majd meg (mivel ezen számok igen konzervatív bázison nyugszanak, az árazás is konzervatívnak tekinthető): a tervek megvalósulásának záloga a magas szinvonal, kihasználtság és hatékonyság, valamint a profit menedzsment; - a működési költségek folyamatosan 850 ezer euróra mérséklődnek (elsősorban annak köszönhetően, hogy megszűnik a még el nem készült ingatlanok bérlőihez kapcsolódó plusz kiadás, valamint növekszik a társaság hatékonysága); - az ingatlan adózás nem változik jelentős mértékben az elkövetkező években (a cég is hasonló feltételezéssel élt a tervek készítésekor); - plusz üzemi cash-flow: az új irodák kiadásából származó nettó bérleti díj az arányos működési költségekkel csökkentve; Árazási: - 6.25%-os A kategóriás irodapiaci hozam: a portfolio.hu információi szerint több tranzakció is folyamatban van a hazai piacon, melyeket 6% körüli hozammal áraznak, így az általunk használt 6.25%-os hozam reálisnak tekinthető jelenleg, főként a Graphisoft Park ingatlan állományát figyelembe véve; - WACC: folyamatosan emelkedő súlyozott átlagos tőkeköltség (a társaság eladósodottsága folyamatosan csökken az elkövetkező években a hitelek visszafizetésével párhuzamosan, hitelkamat: euribor+150 bp, béta: 1.2, részvény kockázati prémium: 5.5%); - likviditási diszkont: 30%, amit a társaság hazai viszonylatban is kis mérete indokol. Működési és árazási: - a 4%-os szolidaritási adó nem szűnik meg 2008 végén (a cég is ezen konzervatív feltételezéssel élt a tervek készítésekor); - az aktuális forint árfolyam nem változik jelentős mértékben (a cég is hasonló feltételezéssel él, mivel csaknem teljes természetes fedezettség valósul meg); A fenti feltételezések alapján 1,125 Ft-os reális részvény árfolyam határozható meg, ami 27%-kal múlja felül az aktuális piaci árat (tegnapi záróár).

Forrás: Portfolio.hu