Mit hoz a jövő? - Ingatlanos vélemények

A sok éve tartó globális ingatlanpiaci szárnyalás kétségkívül véget ért, s az elmúlt másfél évben a világ számos országában pukkantak ki hangosan a kövérre fújt ingatlanpiaci buborékok. Joggal vetődik fel hát sokunkban a kérdés: mire számítsunk a magyar ingatlanpiacon?

A szektor szereplői mondták el véleményüket, várakozásaikat a hazai ingatlanpiacról.

Thierry Delvaux, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó ügyvezető igazgatója

Magyarország gazdasági kilátásai sajnos nem túl fényesek - 2009-ben gyakorlatilag negatív gazdasági növekedésre kell számítanunk. Az ingatlanpiac pedig nagyon erősen függ a makrogazdaságtól és természetesen a pénzügyi szektortól, így az ingatlanpiac itt is nehéz időszak elé néz 2009-ben.

Az ingatlanpiacon az elmúlt évtizedben számos nehéz időszakot élünk át: 2001 és 2002 például nagyon kemény két év volt a szektor számára. 2003-ban némileg javult a helyzet, 2004-től 2008-ig pedig viszonylag jó éveket éltünk meg. Jó éveket, de korántsem nevezném ezt aranykornak... A magyar ingatlanpiacon valójában soha nem volt aranykor: soha nem volt például olyan erős a piac és olyan magas a kihasználtság, hogy markáns bérletidíj-növekedést tapasztaljunk. Az ingatlanpiac tehát az utóbbi években jól teljesített, de ez a teljesítmény még az erősebb kelet-európai piacokhoz sem hasonlítható, nem beszélve az érett nyugat-európai piacokról. Úgy vélem tehát, hogy igaz, hogy magasról nagyon nagyot és fájdalmasat lehet esni, de Magyarországon ettől nem kell tartanunk, mert a piac ehhez sosem volt elég magasan - a helyzet nem lehet a jelenleginél sokkal fájdalmasabb.

Egyelőre még nem sok kényszerértékesítésre váró ingatlan van a magyar ingatlanpiacon, de valószínűleg lesznek majd ilyenek, és természetesen vannak olyan tőkeerős befektetők, akik csakugyan a kényszerértékesítésekre vadásznak. Ezek a vevők valószínűleg addig fognak várni, amíg az eladók igazán nehéz pénzügyi helyzetbe nem kerülnek, és a végsőkig engednek az árból. Ennek tükrében az év első felében várhatóan még nem bukkannak fel ilyen típusú tranzakciók - még mindig a kivárás dominál a piacon.

2009-et egyszerűen túl kell élnünk, idén valószínűleg nem sok örömteli dolog történik majd. Egyetértek a legtöbb elemzővel, akik szerint a piac legkorábban 2010 második negyedévében kezd majd éledezni. A felépülés éppen a negatív hatások fordított sorrendjében fog megvalósulni: először a pénzügyi piacok felől érkezik javulás, így a javulás a befektetési piacokon látszik majd legkorábban, majd ezeken a hatásokon keresztül az irodapiac és a többi terültet is erőre kap - de ez csak jóval később következik majd be.


Futó Gábor, a Futureal Holding Zrt. vezérigazgatója

2009-ben drasztikusan csökkenő aktivitást várok az ingatlanpiac minden szegmensében. Úgy vélem, hogy a fejlesztési piacon egy-két sikertörténettől eltekintve - és ilyen a Corvin Sétány is, ahol gyorsítunk a fejlesztési tempón - gyakorlatilag nem lesz új projekt indítás, azok eltolódnak 1-2, akár 3 évvel. A fő ok természetesen az, hogy nincs finanszírozás, illetve, csak nagyon szigorú feltételek mellett. Újabb fejlemény piacon, hogy bizonyos projektek mögül akár a végső vevők is eltűnhetnek: piaci információk szerint néhány korábban lezárt forward purchase ügylet mögül próbálnak kihátrálni a vevők. Ezeket a tranzakciókat még egy nagyon jó piacon, pozitív gazdasági kilátások mellett zárták le, most viszont többen megpróbálják megragadni lehetőséget a kiszállásra, a projektek pedig visszakerülnek a fejlesztőkhöz.

A bérlői piacokon kettős hatás érvényesül: az egyik oldalon a nyilván a bizonytalanság miatt sok bérlő elhalasztja a költözését, a másik oldalon viszont éppen költségcsökkentési és racionalizálási törekvések késztetik új irodaterületek bérlésére a vállalatokat. Rengeteg cég kényszerül a munkavállalók elbocsátására vagy szervezeti felépítésének átalakítására, a költözés pedig jó okot szolgáltat különböző telephelyek összevonására, új alaprajz kialakítására, és a bérelt területek csökkentésére. Mindez újabb motivációt jelent a bérlőknek, hogy erre az időszakra időzítsék költözésüket. Globális szinten a költségcsökkentés szintén arra ösztönzi a vállalatokat, hogy olcsóbb lokációra - például a Budapestre - telepítsék bizonyos üzleti folyamataikat, s ez további aktivitást hoz a keresletoldalon.

Nem szabad elfelejtenünk ugyanakkor, hogy a közeljövőben átadásra kerülő kínálatot a piac egy idő után bizonyosan felszívja, ezzel egy időben azonban az új fejlesztések leállnak. Ez azt eredményezi, hogy 2-3 év múlva gyakorlatilag kevés lehet az irodapiaci kínálat, s a bérlők pedig nem találnak megfelelő irodaterületet - vagy csak jóval drágábban. Rövidtávon ugyanis előfordulhat, hogy csökkennek a bérleti díjak, 2-3 éves távlatban viszont drasztikus, 25% körüli áremelkedést tartok valószínűnek. Ennek egyszerű oka az, hogy az új hozamkörnyezetben a korábbi bérleti díj szintek mellett már nem lehet profitábilisan irodaházat fejleszteni, így ha újra lesz kereslet az irodapiacon, akkor annak magasabb bérleti díj-szinteket kell magával hoznia. Vagy meg is fordíthatjuk: amíg nem lesznek magasabbak a bérleti díjak, addig nem lesznek új fejlesztések.

A piaci hozamokkal kapcsolatban is kettős hatás érvényesül: egyrészt a kockázati prémium a tőkepiac minden szegmensében drasztikusan növekedett, a nagy tőkeáttételű iparágakban az átlagosnál jobban, mely az ingatlanpiacon az elvárt hozamok növekedését jelenti, másik oldalon viszont a kamatkörnyezet kezdi történelmi magasságokba emelni az ingatlanpiaci hozamok és az államkötvény hozamok közötti különbséget, mely az ingatlanbefektetések felé hajthatja a tőkét. Azt sem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanok infláció védett befektetések, mely a jövőben újra fontos szempont lehet.


Hajnal István, a Biggeorge’s-NV Zrt. vezérigazgatója

Könnyen lehetne negatív várakozásokat megfogalmazni a magyar ingatlanpiaccal kapcsolatban a 2009-es évre, azonban mégsem ezeket látom elsősorban fontosnak.

A múlt év közepétől kezdődően egy piaci átrendeződésnek vagyunk tanúi, ahol a magyar ingatlanpiac fundamentumaira eddig érvényesnek gondolt evidenciák kezdenek eltűnni, illetve átalakulni, ami együtt jár egy piaci tisztulással is. Azok az üzleti modellek (magas tőkeáttétel, alacsony hozamok, stb.), amelyekkel eddig a fejlesztők dolgoztak, ezentúl már nem fognak működni, mert az újonnan alakuló versenypiac nem bírja el ezeket.

Azok a jól átgondolt, és kevésbé spekulatív alapon megtervezett projektek számíthatnak sikerre, amelyek az új ingatlanpiaci fundamentumokon is megállnak, és amelyek hosszú távon, értékesíthető termékként is működnek. A jövőben nem fognak megélni azok a projektek, amelyeket csupán csak befektetési terméknek szántak; hosszú távú bérlők, végfelhasználók nélkül nem lehet életképes egy ingatlanfejlesztési projekt - és ez mind a kereskedelmi-, mind a lakóingatlan-piacon érvényes lesz.

Úgy gondolom, hogy kevesebb, de jobb termék fog mostantól a piacra kerülni, és a rossz termékek a vevői és a finanszírozói válogatás következményeképp rostálódnak majd ki. A bankok sokkal jobban megnézik majd, hogy kinek és mire nyújtanak finanszírozást, a lakásvásárlók alaposabban döntenek, a bérlők pedig szintén jobban megválogatják, hogy milyen irodaházba költöznek. Mindez arra sarkallja a fejlesztőket, hogy jobban átgondolják a termékeiket.

A befektetési piacon a nagy nemzetközi tőkebeáramlás ideje lejárt. A jövőben kisebb lesz majd ez a piaci szegmens - valószínűleg kisebb forgalom és gondosabb szelekció jellemzi majd ezt a piacot is.

Forrás: Portfolio.hu