Retteghetnek az ingatlanosok - Mi lesz, ha mindent megadóztatnak?

Az elmúlt héten reflektorfénybe került ingatlanadóval kapcsolatban ezidáig a figyelem kizárólag a lakóingatlanok megadóztatására terelődött, holott konvergenciaprogram utal rá, hogy a kormány a magánszemélyeken kívűl a vállalkozásokra is kiveti az ingatlanadót.

A 2008-tól bevezetendő adófajta nem lakáscélú ingatlanokra vonatkozó kulcsa lapértesülések szerint 1% lesz. Megvizsgáltuk milyen hatással lehet az ingatlanadó a kereskedelmi ingatlanpiacra, amennyiben az irodaházak, bevásárlóközpontok, stb. tulajdonosai is részt vállalnak a teherviselésből. Előrebocsátjuk, a hatás drámai. Sokan úgy vélik, a kereskedelmi ingatlanok megadóztatása nem tekinthető jogosnak, szemben a lakossági ingatlanokéval. Miért is ne? Bár még nincs döntés az ügyben, és a kormányzat a konvergencia programon kívül sehol sem utalt rá, a kereskedelmi ingatlanok megadóztatása akár logikus lépésnek is számíthatna, hiszen a szektor ezidáig részben mentesült a teherviselés alól. A kereskedelmi ingatlantranzakcióknál ugyanis - az illetékfizetés alól való mentesülés érdekében (nem utolsó sorban a tranzakció ellenes illetékkulcs miatt) - szinte minden esetben a kereskedelmi ingatlant (irodaházat, bevásárlóközpontot, ipari ingatlant) tulajdonló cég cserél gazdát, nem pedig maga az ingatlan. Ennek a jogi kiskapunak az alkalmazásával a befektetők mentesültek (legalábbis ezidáig) az illeték megfizetésétől. A lakosságnak jó... A kereskedelmi ingatlanok megadóztatása - bár valószínűleg a szakma éles ellenállásába ütközik - viszonylag könnyen bevezethető, hiszen ezen piac 60-70%-a viszonylag jó lefedhető egy szűk körű (pár száz) állománnyal. Ha az államkasszát csak bevételi szempontok vezérlik, s nem a vagyon alapú adóztatás bevezetése és hangsúlyozása, elképzelhető, hogy ebbe a forrongó kasszába is belenyúl. Az általános ingatlanadó bevezetésével a lakosság terheit lényegesen lehetne csökkenni, vagy a döntő részük adó alóli kivételével, vagy egy lengyel típusú "soft" adó bevezetésével. Az alternatíva mindenesetre rémisztő lehet az ingatlanszakma számára, különösen mivel a kormány általánosságban sem információadásra, sem konzultációra nem igazán hajlik a megszorító csomag kapcsán. Mennyi adó jöhetne be Budapesten? Egy ingatlanadó kapcsán érdemes felbecsülni, hogy mekkora bevételre számíthat az államkassza a kereskedelmi ingatlanok megadóztatásából. Jelenleg ma Budapesten mintegy 2 millió négyzetméternyi iroda-, 624 ezer négyzetméternyi bevásárlóközpont- és 1.1 millió ipari ingatlanterület van a JLL ma publikált első féléves adatai szerint. Azaz Budapesten összesen 3.76 millió négyzetméter regisztrált kereskedelmi ingatlan van, ez a szám azonban nem tartalmazza az ingatlanközvetítőkhöz soha el nem jutó, ilyen formában a piaci forgalomban nem résztvevő kisebb ingatlanok. A nagyobb kereskedelmi ingatlanokat azonban vélhetően mind tartalmazza a lista, így kiindulási alapként feltétlenül érdemes használni. Nagyságrendi becsléseink szerint Budapesten a piaci forgalomban lévő kereskedelmi ingatlanok után évente kb. 15 milliárd forint adóbevétel folyna be az államkasszába 1%-os adókulcsot feltételezve. Azok a mocskos anyagiak Szegény irodaházak... A legfontosabb kérdés, hogy egyáltalán bevezethető-e a kereskedelmi ingatlanok piacára az értékalapú ingatlanadó. Több probléma van 1. A kereskedelmi ingatlanszektorban a tulajdonos értelemszerűen a hosszú távra megkötött bérleti szerződésekben érdekelt, ezekben a szerződésekben azonban rögzítve vannak a bérleti díjak is. Így az ingatlantulajdonosok a potenciális ingatlanadóból fakadó többletköltségeiket nem lesznek képesek áthárítani a bérlőkre. Változatlan bérleti díjak mellett tehát - a kiadások jelentős növekedésével - az ingatlantulajdonosok nettó bevételei csökkennek Ez azt jelenti , hogy az ingatlanok értéke is csökken. Emiatt egy esetleges ingatlanadó bevezetése ellen várhatóan élénk lobbitevékenység indulna el az ingatlanfejlesztők és a beruházók részéről. 2. A kereskedelmi ingatlanok jelentős része nagyarányban finanszírozott. Egy ingatlanadó, amellett, hogy csökkenti az ingatlanok értékét (tehát a hitelfedezeti értéket), kisebb - törlesztésre fordítható jövedelmet biztosít a tulajdonos számára. Ez egy emelkedő kamatkörnyezetben várhatóan egy-két izzadságcseppet csempész a bankárok homlokára, ugyanakkor felveti az adó kivetés alapjának a kérdését. Mekkora az értékcsökkenés? A kereskedelmi ingatlanok piacán egy 1%-os értékalapú ingatlanadó számításaink szerint 13-15%-kal csökkentené a prémium ingatlanok értékét, amely tulajdonosaik számára a tőkeáttétel miatt sokkal nagyobb mértékben csapódna le. Ha az értékbecslés nem hüvelykujj szabályokon alapul, hanem megbízható ingatlanértékelésen, akkor legrosszabbul a legjobb irodaházak járnak. Minél alacsonyabb hozammal és minél hosszabb bérleti szerződésekkel fut egy ingatlan, annál nagyobb a relatív értékveszteség. Mennyit ér egy ingatlan? Csakúgy mint a lakóingatlanok megadóztatásánál, itt is az egyik legkényesebb kérdés az ingatlanok értékének meghatározása lenne. A kereskedelmi ingatlanok esetében azonban jóval költséghatékonyabban lehetne megvalósítani az értékbecslést. Ha a kormány az értékbecslésen alapuló megvalósítást választaná, akkor ez az ingatlanadó csak a kereskedelmi ingatlanok és a magasan átlag feletti lakóingatlanok esetében elképzelhető. Mint tudjuk a luxusadó szabályai felettébb furcsák, egy egységes ingatlanadózás nem nyugodhatna a pillérein. A megoldást vagy a valós érték alapú differenciált kulcs jelentené, vagy egy lengyel típusú négyzetméter alapú átalányadó. Reális-e a kereskedelmi ingatlanadó bevezetése? Amennyiben a konvergencia programból indulunk ki, akkor be kell látni a kormány valóban elgondolkozhat rajta. A legfontosabb kérdés, hogy az állam minek szánja az adót. Ha az ingatlanadó a lakosság vagyoni alapú igazságosabb adózását szolgálja, akkor teljesen felesleges és indokolatlan kiterjeszteni a kereskedelmi ingatlanokra. Amennyiben azonban a klasszikus költségvetési lyukak indokolják az ingatlanadót, akkor biztosan felmerül az ötlet: Miért meneküljenek a cégek.

Forrás: Portfolio.hu