Új területek hódítanak a budapesti irodapiacon

Miközben szemlátomást túlkínálat van, a főváros különböző pontjain folyamatosan zajlanak az irodafejlesztések. Nincs ebben ellentmondás? Meggyőződésem, hogy nincs. Az egy főre eső négyzetmétert tekintve hazánk jelentősen elmaradt Nyugat-Európától, és én úgy látom, hogy a már megépült 2 millió négyzetméternyi iroda mellett még további 1 millió elkelne a piacon.

Ha belegondolunk, a fejlett és jó adottságú irodák iránt ma is mindig van érdeklődés, és ez még egy jó darabig így lesz. A piac hullámai természetesek, a kereslet-kínálat változását folyamatos ciklikusság jellemzi. Most fellendültek a fejlesztések, 2006 végén, 2007-ben rendkívül sok új irodaházat adnak majd át, és ez a lendület még 2008-ban is kitart. Kisebb és nagyobb projektek egyaránt épülnek, ki ilyen, ki olyan módon próbálja kielégíteni a bérlői igényeket. A következő két esztendőben hozzávetőleg 500 ezer négyzetméternyivel bővül a modern irodaterület Budapesten. De a jelenlegi piaci körülmények között feltehetőleg nem fog hirtelen elkelni minden szabad terület. Mire számít, milyen arányban tudnak bérleti szerződéseket kötni a beruházók? Ugyanebben az időszakban várhatóan 400 ezer négyzetméterre kötnek majd megállapodást bérlők és bérbeadók. Ebbe beleértem az újratárgyalásokat, a hosszabbításokat és minden egyéb megegyezést, hiszen tudomásul kell venni, hogy amikor bérbeadott területről beszélünk, akkor az nem törvényszerűen azt jelenti, hogy ennyi vagy annyi újonnan épült négyzetmétert foglalnak el a frissen beköltözők, hanem azt, hogy összességében akkora területről sikerült megállapodást kötniük egymással a feleknek, akár a régebbi irodaházakban. Igénye egyébként minden cégnek megvan a korszerű és a minden elvárást kielégítő irodára, de hogy ki mennyit hajlandó megadni érte, az már bonyolultabb kérdés. Mi számít slágerterületnek Budapesten? A Váci út népszerűsége például meddig tarthat ki? Eddig egyértelműen éllovas volt, és én azt tapasztalom, hogy a jövendőbeli helyüket kereső cégvezetők még mindig szívesen gondolkodnak ebben a környékben, sokan dolgoznának errefelé előszeretettel. Ugyanakkor szembe kell nézni azzal, hogy ma már rendkívül zsúfolt a térség, és ha az Átrium Park, a Váci út 33., valamint a még folyamatban lévő projektek befejeződnek, voltaképpen betelik a Váci út. Üres területet még lehet találni, de a fejlesztők szemében annyi éven át oly népszerű környéken előbb-utóbb véget érnek az átadások. A bérlők körében persze továbbra is slágerterület maradhat a Váci út környéke, hiszen az infrastrukturája ma is kiváló, megközelíthetőségét pedig tovább könnyíti majd, ha elkészül az északi híd. A XIII. kerülethez hasonló módon a metró adhat lendületet a XI. kerületben is a beruházásoknak, bár a 4-es metró megépítése rövid távon még biztosan nem hat kedvezően az irodaprojektek születésére, hiszen legalább öt esztendő kell, hogy ez éreztethesse hatását. Ezzel együtt biztosra vehető, hogy ez lehet az egyik következő kitörési pont irodafronton, és a Kelenföldi-pályaudvar környékének irodapiaca néhány éven belül fellendül. A közlekedési adottságok a XI. kerület nyugati városrészébe csalogatják a beruházókat. Hiszem, hogy ez a környék látványos fejlődés előtt áll. Újbuda másik részén már most is szép számmal akadnak irodaházak, a Duna-part, a Lágymányos és a Budafoki út környékét azonban korántsem érzem annyira sikeresnek, mint amennyire azt sokan várták. Ezen a környéken sok régi házat revitalizáltak, keveredik a lakó- és irodafunkciót, egykori ipari területek helyén születtek modern irodaépületek, de ezzel egyidejűleg elmaradtak a fejlesztések. A tömegközlekedés nem tudta követni az elvárásokat, még ma sem megfelelő színvonalú, és nem várható javulás a közeljövőben sem. A városnak, a kerületnek és az ingatlanfejlesztőknek újfajta megoldást kell találniuk erre a problémára, mert ellehetetleníti az itteni irodaházak és az egész környék életét, hogy szinte csak autóval lehet jól megközelíteni. Amíg gyenge az úthálózat, és szegényes a tömegközlekedés, a környék nem lesz vonzó a cégek egy része számára. Mi a helyzet a Duna másik oldalán? Ha éppen a túlpartot nézzük, akkor jó példákat láthatunk: a Soroksári út, Csepel északi csücske vagy a Ferencváros belső része felkeltette a fejlesztők érdeklődését – ez utóbbi sokat fejlődött az elmúlt tíz évben. A Könyves Kálmán körúti projektek egyik úttörője a Polar Center volt, de a IX. kerület Duna felőli része ma is fejlődik: hogy csak egyet említsek, épül például a Haller Gardens. Ahogy a XIII. kerület kezd megtelni, úgy tevődik át a hangsúly a Hungária körgyűrűre, és úgy látom, a közeljövő kiemelt fejlesztési területe ez a környék lehet. Ennek már ma is jól láthatóak a jelei, hiszen két oldalról kezdődnek a nagyobbnál nagyobb projektek: az Árpád híd lábánál épült két torony, illetve a Népliget Center már pusztán méretükkel is kiemelkednek az új projektek közül. Utóbbi fejlesztője, a Skanska nemrég megvette az M5-ös autópálya lehajtójának szomszédságában található volt BKV-telket. Igen, itt újabb irodaház épül majd, egyre többen látnak fantáziát a Hungária körgyűrű egyik-másik pontjában, és igazuk van: a gyűrű közepén, a Kerepesi útnál – kifejezetten ideális helyszínen – szépen halad a Raiffeisen Ingatlan fejlesztésében épülő Arena Corner építése is. Ezen a képzeletbeli köríven tehát biztosan több és több fejlesztés várható. De nem feledkeznék meg a bel-budai területekről sem, amelyek a jó közlekedés miatt ugyancsak örök sikerre vannak ítélve. Amiről viszont sosem gondoltam volna, hogy beváltja a hozzá fűzött reményeket, az a Szépvölgyi út és környéke. A II. és a III. kerület találkozásánál a Szépvölgyi Business Park és a Szépvölgyi Office Park egyaránt meglepően gyorsan talált bérlőre, a cégek szívesen költöztek ide. Valószínűleg azért, mert a budai oldalról érkezők számára könnyen elérhetők, a legtöbb cégvezető pedig szereti, ha nem kell Duna-hídon átkelnie reggelenként. Azt mondta, modern irodákra még bőven lesz igény a fővárosban. Mi lesz közben a régi épületekkel? Nyolc-tíz évvel ezelőtt, a budapesti irodafejlesztési láz idején nem a tudatos projekttervezés volt a jellemző: akkor foghíjakon építettek a fejlesztők, nem keresték az ideális helyszínt. Persze néhány helyszín máig kiválónak bizonyult – ilyen például a Central Business Center a Horváth utcában –, de tagadhatatlan, hogy még az akkori kitűnő fejlesztések is elavultak mostanra. Ami egy évtizede előremutatónak számított, immár távolról sem modern. Olyan műszaki megoldásokat vonultattak fel, amelyek ma már nem feltétlenül elfogadhatóak a bérlőknek. Annál érdekesebb, hogy ezekben a házakban nem ritka a meglepően magas bérleti díj: az öt évvel ezelőtt megkötött bérleti szerződésekben előfordulhat akár 16 eurós ár is, ami ma már mindenképpen sok egy nem igazán korszerűnek mondható ház négyzetmétereiért. Ezeket a szerződéseket manapság újratárgyalják a bérlők és a bérbeadók, és ha az előbbinek minden szempontból megfelel az épület, akkor 12,5-13,5 euró közötti áron állapodnak meg a következő időszakra. Vannak aztán olyan épületek is, amelyek elavultak, de jó helyen állnak: ezek megértek a ráncfelvarrásra. Ha nincs étterem, hát ki kell alakítani egyet, át kell építeni az előcsarnokot, hogy modern és vonzó környezetbe lépjenek a bérlők és ügyfeleik, fel kell újítani a homlokzatot, vagy éppen modernizálni kell a lifteket. De más tekintetekben is változtak a normák: annak idején például a kazettás álmennyezet számított korszerűnek, ma már ilyet nem sokat építenek – viszont sokkal elterjedtebb az álpadló. Van aztán olyan irodaépület is, amelyről tudható, hogy kora miatt néhol elmarad modern társaitól, mégis népszerű a bérlők körében: a Blaha Lujza tér közelében található EMKE Irodaház például tele van, kedvelik a cégek. Ez is bizonyítja, hogy mennyi minden múlik a tulajdonoson: az ő dolga, hogy ideológiát találjon épületéhez. Nem lehet mindegyik házat ugyanazzal eladni, mindegyik esetében külön-külön kell megtalálni azt az egyedi vonást, ami oda fogja csalogatni a bérlőket. Ez nem lehet könnyű a több évtizeddel ezelőtt épült házak esetében, amelyeknek egyetlen előnyük lehet: a bérleti díj. Mi lesz a sorsuk ezeknek? Az 1970-es és 80-as évek óta álló irodaházak nem igen alkalmasak arra, hogy megfeleljenek a modern kor elvárásainak. Ezeket nem lenne szabad toldozgatni-foldozgatni, hanem akár a szerkezetig vissza kellene bontani, és onnan építeni fel egy korszerű épületet. Hasznos és találó lehet egy-egy új funkcionális ötlet, felhasználási forma. Egy minden szempontból korszerű irodaprojekt legfeljebb 50 évig állja meg a helyét, sőt, ez az időtartam egyre rövidebb. Bár drasztikus lépésnek tűnhet, de muszáj lépni, mert különben egyszerűen üresen konganak majd ezek a házak.