Cushman & Wakefield legfrissebb irodapiaci tanulmánya

A Cushman & Wakefield legfrissebb irodapiaci tanulmánya szerint, mely Pozsonyt, Budapestet, Prágát és Varsót vizsgálja, mind a bérbeadási volumen, a meglévő kínálat és a tervezett fejlesztések tekintetében, Varsó a CE régió legnagyobb irodapiaca. A teljes irodaállomány ebben a négy, üzletileg meghatározó városban összesen 11,5 millió négyzetméter.

Állomány és kereslet

 

A világ legnagyobb magántulajdonban lévő ingatlantanácsadója szerint Közép-Európában Varsó irodapiaca a legnagyobb, több mint 4 millió négyzetméter területtel 2013 júniusáig, melyet Budapest követ 3,164,000 négyzetméterrel. Prága teljes irodaállománya várhatóan 2014 közepére éri el a 3 millió négyzetmétert, míg Pozsonyban jelenleg 1,466,000 négyzetméter bérbeadható irodaterület van. A közép-európai régióban 197,000 négyzetméter új területet adtak át az év első felében.

 

A jelenleg fejlesztés alatt álló irodaállomány 2013 június végén több, mint 845,000 négyzetméter volt a régióban, melyből közel 448,000 négyzetméter Varsóban és 291,000 négyzetméter Prágában épül. A 2013-ban átadásra kerülő legnagyobb irodakomplexum a 44,000 négyzetméteres varsói Miasteczko Orange lesz. Varsó nyugati oldala, mely vonzó lokáció a CBD alpiac szélére vágyó bérlőknek, hosszú távon több, mint 100,000 négyzetméter új irodaterülettel bővül, főként a Daszyńskiego körforgalom környékén.

 

Prága belvárosában (Prague 1), is lényeges irodafejlesztések történnek, jelenleg 77,000 négyzetméter ’A’ kategóriás irodaterület épül. Ez csaknem 40 százalékkal emeli majd Prága 1. kerületének ’A’ kategóriás irodaállományát. A legnagyobb ezek közül a 41,000 négyzetméteres Florentinum, mely 2014-ben kerül majd átadásra.

 

Jonathan Hallett, a Cushman & Wakefield CE régiójának vezetője elmondta: “A tervezett fejlesztések és a bérlői aktivitás tekintetében Közép-Európa meghatározó piacai Varsó és Prága. A növekvő kereslet kiélezettebb versenyhez vezet majd a fejlesztők között, akik az előbérleti szerződésekre fókuszálnak, míg a bérlők az alacsonyabb bérleti díjakra és a nagyobb kedvezményekre hajtanak. Ez talán Európa gazdaságának hosszú távú fellendülésével enyhül majd. Budapesten stabilitást tapasztalunk, míg Pozsonyban továbbra is a bérlőknek kedvez a piac.”

 

 

Tábla 1– Meglévő állomány és jelenleg fejlesztés alatt álló területek a közép-európai fővárosokban (m2 2013. június 30-ig)

	Total – CE		Prága	Budapest	Varsó	Pozsony
Meglévő iroda állomány	11,519,025	2,877,500		3,164,225	4,011,150	1,466,150
Jelenleg fejlesztés alatt álló terület	845,230	291,400		52,500	447,930	53,400

Forrás: Cushman & Wakefield

Bérbeadás

 

A Cushman & Wakefield szerint a 2013-as év első felében a négy közép-európai fővárosban közel 692,000 négyzetméter bérbeadás történt. Ez 2012 első és második félévéhez képest is növekedés (a régió bérbeadása 2012 első félévében 625,900 négyzetméter volt). Az eredmény azon bérlők érdeklődésének növekedését mutatja, akik szeretnék megvetni a lábukat ezen a területen.

 

Azok a külföldi cégek, akik a bruttó bérbeadás nagy részét adják, a magasan képzett munkaerőt, az alacsony bérlői költségeket, a jó épületeket és a gazdasági stabilitást használják ki. A közép-európai régió azon nemzetközi cégek bevonzásában is sikeres, akik ’outsource’ központokat hoznak itt létre, valamint egyre több üzleti szolgáltatást nyújtanak.

 

Tábla 2– Bérbeadási volumen a közép- európai fővárosokban H1 2013 (m2)

 

	Total – CE	Prága	Budapest	Varsó	Pozsony
Bérbeadási volumen H1 2013	691,900	166,340	145,670	333,900	45,990

Forrás: Cushman & Wakefield

 

A legnagyobb bérbeadás Közép-Európában 2013 első félévében egy 13,000 négyzetméteres tranzakció volt a varsói Ochota Irodaparkban, az új bérlő egy állami szerv. A legnagyobb újratárgyalás Prágában történt, a Raiffeisen Bank újított szerződést a City Tower irodaházban. Az előbérleti szerződések tekintetében továbbra is Varsó áll az első helyen, közel 52,000 négyzetméterrel 2013 első felében.

 

Közép-európai bérbeadások jelentős részét a bővülések tették ki, melyek leginkább Budapesten voltak jellemzőek. Itt közel 39,000 négyzetméteren történt bővülés 2013 első negyedévében.

 

 

Bérleti díjak

 

A négy közép-európai nagyváros CBD alpiacának elsődleges bérleti díjai továbbra is változatlanok, kivéve Varsót, ahol kissé visszaestek és jelenleg 25,50 euró/m2 havonta. Prágában és Budapesten a legjobb lokációk esetében 21 eurót kell fizetni négyzetméterenként havonta, míg Pozsonyban csupán 15 eurót. Ezek a bérleti díjak kecsegtetőek, ha a londoni West End alpiachoz hasonlítjuk őket, ahol jelenleg 112 eurót kell fizetni négyzetméterenként havonta (a Cushman & Wakefield 2013-as Office Space Across the World tanulmánya szerint ez a világ jelenleg legdrágább alpiaca).

 

 

Kihasználatlanság

 

A 2013 első félévében mért 14,1 százalékos kihasználatlanság a CE régióban meghaladja az elmúlt 5 év átlagát leginkább a varsói és pozsonyi emelkedésnek köszönhetően. A kihasználatlanság további növekedése várható a régióban, ahogy az új spekulatív fejlesztések átadásra kerülnek. A kihasználatlanság Budapesten a legmagasabb, 19,9 százalék, de itt is jelentősen csökkent 2012 második negyedéve óta, amikor 21,3 százalékot mértünk. A kihasználatlanság Varsóban a legalacsonyabb, csupán 10,5 százalék.

 

Piaci felszívás

 

Az elmúlt év átlag piaci felszívási szintje relatív stabil volt, az elmúlt három év növekvő bérlői aktivitásának ellenére. 2010 vége óta a kihasznált irodaterületek mértéke hozzávetőlegesen 70,000 négyzetméterrel nőtt negyedévente, mely körülbelül 50 százalékkal kevesebb, mint a válság előtti időszakban 2007-2008-ban. Ezzel ellentétben a bérlői aktivitás mértéke a bruttó bérbeadások alapján fellendülést mutat, hiszen a meglévő bérlők a bérlői költségek optimalizálására koncentrálnak, míg a vártnál kisebb mértékben ugyan, de a piac tovább növekszik.

Befektetés

 

A befektetési aktivitás a főbb közép-európai piacokon, mint Lengyelország, Csehország, Szlovákia és Magyarország 1,72 milliárd euróra rúgott az év első felében. A befektetők továbbra is aktívan érdeklődnek az irodapiac iránt, mely így az összbefektetések 62,5 százalékát tette ki ebben az időszakban.

 

James Chapman a Cushman & Wakefield befektetési üzletágának partnere elmondta: “Varsó megtartotta vezető pozícióját az összbefektetések tekintetében eddig 2013-ban, itt történt továbbá a legnagyobb iroda tranzakció, a New City értékesítése a Hines Global REIT részére. A legnagyobb önálló irodapiaci tranzakció a régióban a prágai The Park eladása volt. A befektetők továbbra is a legjobb ingatlanokhoz szeretnének hozzájutni, melyek hosszú távon is jól teljesítenek és a növekvő kínálat ellenére stabil bevételt képesek produkálni. Emiatt jelentős tranzakciós aktivitást várunk az irodapiacon az év hátralevő részében”.

Forrás: Cushman&Wakefield