Elgondolkodó fejlesztők, stabil bérleti díjak a budapesti irodapiacon

A bérlők kereslete ugyan nem esik vissza jelentősen a jövőben sem, de a szerződések aláírását hosszabb tárgyalási időszak előzi meg.

A budapesti modern bériroda-állomány növekedése erős maradt 2008 harmadik negyedévében: összesen 70.300 négyzetméternyi új terület került a piacra, ami 47 százalékkal több, mint 2007 hasonló időszakában. A már építés alatt álló projektek átadása terv szerint alakul, de a pénzügyi nehézségek következtében a tervezett fejlesztéseket már újragondolják.

A modern bériroda-állomány Budapesten jelenleg 2,057 millió négyzetmétert tesz ki. Ez az elmúlt két év során közel 450 ezer négyzetméterrel nőtt, amelynek 80 százaléka a nem-központi piacon került átadásra. Ennek egyértelmű oka az, hogy a főváros belső kerületeiben kevés a szabad telek. Ezért jelenleg kevés fejlesztés történik, az új kínálatot itt leginkább a felújítások fogják adni. A külső területeken továbbra is jelentős fejlesztések zajlanak, de 2010-től ez az aktivitás várhatóan csökken.

Az 59.400 négyzetméternyi bruttó bérbeadás a III. negyedévben 6 százalékkal kevesebb, mint a II. negyedévben. A jelenlegi pénzügyi/gazdasági környezet ellenére a CBRE nem vár hirtelen visszaesést a keresletben, de a tanácsadó tapasztalatai alapján a szerződés-aláírást ma már hosszabb tárgyalási időszak előzi meg. A CB Richard Ellis a harmadik negyedévben 120 tranzakciót regisztrált, ezekből 20 érte el az ezer négyzetmétert. Az átlagos bérbeadás mérete 580 négyzetméterre csökkent. Az előbérleti szerződések aránya jelentős volt, kiváltképp a nagyobb bérleti szerződések között. Nem meglepő módon a nem-központi piac irodái voltak a legnépszerűbbek, a teljes bérbeadás 66 százaléka valósult meg ezen a területen. A negyedév során összesen 2.000 négyzetméterre írtak alá bérleti szerződéseket legfelső kategóriás irodaházakban; a prémium bérleti díjak nem változtak. A tranzakciók elemzése szerint a belváros felértékelődik: a bérleti díjak egyre több épületben elérik vagy megközelítik a 20-25 euró/m˛/hó szintet. A külső területeken az árak változatlanok, mert a magas kihasználatlanság és a fejlesztés alatt álló területek magas szintje miatt nyomás alatt van a piac.

A CBRE szakértői szerint az év hátralévő részében a kínálatbővülés szintje magas marad és mintegy 70.000 négyzetméternyi új iroda épül, ennek kétharmada spekulatív alapon. A teljes éves új kínálat 270.000 négyzetméterre tehető, ami 40 százalékkal több, mint 2007-ben. A kereslet nem valószínű, hogy eléri a 2007-es szintet, de jelentős visszaesés nem várható. 2009 első negyedévében számos nagyobb területre folyó tárgyalás lezárása várható. A gazdasági teljesítmény visszaesésének hatásai 2009 elejétől érinthetik a bérbeadási mutatókat.

Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis budapesti irodájának ügyvezető igazgatója a jelentést kommentálva elmondta: "A bérleti díjakra nehezedő nyomás a romló gazdasági jellemzők, illetve az erős fejlesztési hullám miatt erősödik, azonban további csökkentésükre a kivitelezési árak emelkedése miatt sok lehetőség már nincs. A kedvezőbb kihasználatlansági mutatók miatt a bérleti díjak a Belvárosban illetve a központi piacon stabilabbak."