Jöhetnek a forint bérleti díjak - Mit akar a piac?

A reálgazdasági problémák mellett még az árfolyamgyengülés következtében megemelkedett bérleti díjak is sújtják az irodaházak bérlőit. Némelyekben talán felmerült a forint díjak gondolata, kivitelezésére azonban kevés az esély.

Az utóbbi néhány hónapban jelentősen emelkedett a forint euróhoz viszonyított árfolyama, ami többletterhet ró az irodák bérlőire, hiszen a bérleti díjakat euróban határozzák meg. De vajon megfogalmazódott-e már igény arra a bérlők részéről, hogy az eurós bérleti díjaikat forintra cseréljék?

Az euró-forint árfolyam az utóbbi hónapokban rekordokat döntögetett ugyan, de nincs számottevő jele, hogy a bérlők szívesebben fizetnék forintban a bérleti díjaikat, és újra kívánnák fogalmazni szerződéseiket - mondta Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis magyarországi ügyvezető igazgatója. Erre az ügyfeleknek jelenleg nincs is igazi lehetőségük, hiszen három-öt-tíz évre szóló bérleti szerződéseiket euróban kötötték meg, és ezeket nem lehet könnyen felmondani. A bérlők már hosszú ideje euróban fizetik a bérleti díjakat, mivel a fejlesztésekhez a beruházók is devizában, euróban vették fel a hiteleket, amelyet ebben is kell törleszteniük. Az eurótörlesztés következtében a forintban megállapított bérleti díjak jelentősen növelnék az árfolyamkockázatból adódó esetleges veszteségeket. Más fejlesztőkhöz hasonlóan a WING Zrt. is ezen az elven, devizában határozza meg a bérlői által fizetendő díjakat  emelte ki Dr. Árendás Gergely, a cég irodafejlesztésekért felelős vezérigazgató-helyettese.

Az üzemeltetési költséget ezzel szemben az újabb irodaházaik esetében forintban állapítják meg, hiszen ezek forintban is merülnek fel. Az euró bérleti díjak egészen az utóbbi hónapokig a bérlők számára is megfelelőnek tűntek, sőt a tavaly nyári igen erős forintárfolyam idején kimondottan kedvező helyzetben érezhették magukat. Sajnálatos módon idén a gazdasági helyzet hatására erősen meggyengült a forint, és a 300 Ft körüli euróárfolyam többletköltséget ró a bérlőkre a bérleti díjak fizetésekor. Emiatt merült fel egyes bérlőkben, hogy jobb megoldást jelenthetne számukra a forintban történő bérleti díjfizetés.

Konthur Adrienne szerint ugyanakkor határozottan megfogalmazni a forintban történő bérletidíj-fizetés igényét még talán túl korai lenne, hiszen a - tavaly nyári szinthez képest - 20%-os árfolyamgyengülést még túl lehet élni, a sokévi átlagnak tekinthető 250-260 eurós szinttel összehasonlítva pedig még ennél is kisebb költségnövekedésről beszélhetünk. Bár a bérlők dolgát természetesen nehezítik az átmenetileg megemelkedett bérleti költségek, sokkal inkább sújtják őket a reálgazdaság helyzetéből eredő problémák. Ráadásul a cégek egy részének ugyancsak euróban keletkeznek a bevételeik, így nekik nem okoz semmilyen kockázatot az euróban fizetendő bérleti díj. Bizonyos bérlőknek természetesen van okuk a panaszra a jelenlegi piaci körülmények között, de ezt a gazdasági nehézségek indokolják, és nem az árfolyam.

Ha hátrányos is egyes bérlők szempontjából az euróban történő díjfizetés, a forint jelenlegi gyengélkedésén túl Árendás Gergely szerint sokkal inkább az árfolyam-ingadozásból fakadó kiszámíthatatlanság okoz gondot, de ennek mérséklésére most is léteznek különféle technikák. Kezelésének egyik lehetséges módja például az, hogy egy bizonyos árfolyamváltozás okozta bérletidíj-emelkedésnél nem engedik feljebb kúszni a díjakat. Ezzel azonban a bérlő potenciális veszteségét a tulajdonos vállalja át, mert ilyen engedményt a finanszírozó biztosan nem ad.

Szerződéseiket a bérlők jellemzően már korábban, euróban kötötték meg, amelynek módosítása nem áll a fejlesztők érdekében. Ez igaz az új szerződések kötésére is, a jelenleg megépült irodaházak még a régi, eurós finanszírozással épültek, itt nem képzelhetőek el a forint bérleti díjak. Hosszabb távon természetesen ilyen formában is meg lehetne határozni a díjak kialakítását, de ez elsősorban a banki források valutanemétől függ majd. Ha később, a kedvező feltételek miatt forinthitel felvétele mellett döntenek az irodaház-fejlesztők, akkor tere nyílna a forintban meghatározott bérleti díjaknak is. Azt azonban, hogy a jövőben milyen forrásból lehet majd hitelt felvenni, egyelőre nagyon nehéz megmondani, minthogy jelenleg szinte teljesen befagyott a pénzpiac. A magyar fizetőeszközben felvett hitel kamata egyelőre még nagyon magas ahhoz, hogy komoly alternatívája legyen az euróhitelnek: forinthitelből fejleszteni sokkal kedvezőtlenebb lenne.

Forrás: ReSource