Javuló bérbeadási mutatókkal zárta a második negyedévet a budapesti iroda-és ipari ingatlan piac

2012.08.17.

– A Jones Lang LaSalle a közelmúltban publikálta a Budapest City Report 2012 második negyedévére vonatkozó piackutatási tanulmányát, melyben beszámol a budapesti ingatlanpiac legújabb trendjeiről. A tanulmány rámutat, hogy az előző negyedévhez képest minden szektorban fellendülés mutatkozott. A bérbeadás mind az iroda-, mind az ipari ingatlan piacon jelentősen erősödött az első negyedév alacsony szintjéhez képest, ami az 5 éves átlag alatt volt. A növekvő bérlői aktivitás ellenére nőtt a kihasználatlanság mindkét szektorban.

Az iroda fejlesztői piac nagyon visszafogott Budapesten, hiszen mindössze a 17,800 m²-es Green House átadása várható az év végéig. A jövőre nézve sem várható fellendülés; 2013-ban még az ideinél is kevesebb lesz az új kínálat egyetlen 15,500 m²-es épület tervezett átadásával. 2012 második negyedévében a teljes irodapiac kihasználatlansága 21,3% volt, míg a spekulatív bérbeadásra szánt irodák piacán az üresedés 25,8%-ra nőtt. Az emelkedésre valójában számítani lehetett, hiszen számos nagybérlő, köztük a KFKI, kiköltözött a régi irodaterületéről, nagyobb üres irodaterületet hagyva maga után. Az április és június közötti időszakban 95,830 m² irodaterületet adtak bérbe, 80%-kal többet, mint az előző negyedévben, 11%-kal előzve meg 2011 azonos időszakának bérbeadási volumenét. Érdemes azonban megjegyezni, hogy a szerződés hosszabbítások aránya rekord mértékű volt (51%), míg az új tranzakciók mindössze 35%-ot tettek ki.

Az ipari bérbeadási piacot továbbra is a bérleti terület optimalizáció motiválja. A második negyedéves teljes bérbeadás 88.370 m² volt, ami jelentős mértékű emelkedés az előző negyedévhez képest ( 85%). Azonban ez a növekedés nem volt elég erős ahhoz, hogy az időközben megüresedő területeket kiegyensúlyozza, így a nettó abszorpció ismét negatív lett. A kereslet összetételét vizsgálva az is nyilvánvalóvá válik, hogy a bérleti szerződés megújítások tették ki a kereslet nagyobb részét (67,5%). Az üresedési ráta növekedése, ami az év elején kezdődött, tovább folytatódott, így 30 bázispontos emelkedéssel 21,4%-ra nőtt a negyedév végére. Ez az enyhe növekedés főként a nagyobb bérlők terület racionalizációjának következménye. A spekulatív céllal fejleszett ipari ingatlanok gyakorlatilag eltűntek a piacról. 2012-ben eddig nem adtak át új ipari ingatlant, de a második félévben két built-to-suit fejlesztés átadása várható.

A bérleti díjak mindkét szektorban stabilak maradtak a negyedév folyamán. Az átlagos irodapiaci bérleti díjak havi 10,5-13,5 euró/m² körül mozognak, míg a belvárosi minőségi ingatlanokat akár havi 20 euró/m² bérleti díjon kínálják. Vannak alacsonyabban árazott alpiacok, de a bérleti díj alakulásában fontos szerepet játszik az elhelyezkedés, a minőség és a szabad területek aránya.

Mivel az ipari ingatlanpiaci bérlők továbbra is igyekeznek optimalizálni a területeiket, a bérleti díjak jelentős nyomás alatt vannak a Budapest környéki ipari parkokban. Az átlagos bérleti díj 3-4 euró/m² havonta, míg a központi elhelyezkedésű városi logisztikai ingatlanokban havi 4,5-5 euró/m² a bérleti díj.

A magyar befektetési piacot továbbra is a likviditás hiánya jellemzi, hiszen 2012. első félévében csupán 75 millió euró értékben történt ingatlan adás-vétel. Az első félévben a befektetői érdeklődés csak néhány ingatlanra korlátozódott. Az egyetlen prémium kategóriás ingatlan, mely értékesítésre került a Le Meridien szálloda volt, melyet a dubaji Al Habtoor Group vett meg. Hasonlóan a tavaly év végén eladott Four Seasons Hotel-hez, a tranzakciót itt is a finanszírozó bank segítségével bonyolították le. A budapesti kiskereskedelmi befektetési piac fellendülése a pénzügyi piacok és a banki finanszírozás költségeinek alakulása, illetve az alternatív hitel források rendelkezésére állásától függ.

A felmérésekre és relatív árazásra való tekintettel az elérhető legmagasabb hozamok változatlanok irodák (7,50%) és logisztikai ingatlanok esetében (9,00-9,25%), továbbá kiskereskedelmi ingatlanoknál is (7,00-7,25%).

Forrás: JLL

Kapcsolódó hírek