Nem nőnek a bérleti díjak Magyarországon

Az elmúlt évekhez képest többen gondolják, hogy az előttünk álló 6 hónapban javul a befektetői hangulat, ám a kétharmados többség továbbra sem számít változásra, igaz romlással is egyre kevesebben számolnak. A hozamokra vonatkozó becslések stagnálnak vagy kisebb növekedést mutatnak a elmúlt másfél évhez képest , ez utóbbi a kiskereskedelmi szektorban figyelhető meg.

A bérleti díjaknál nincs lényegi változás, a csökkenés nem állt meg, a legjobb esetben is stabilak az árszintek. A felmérés eredményeit összefoglaló Budapest Commercial Property Index (BCP)⃰ a 90,35-ös értékével a mélypontra jutott – derül ki az RICS, Portfolio.hu és az Eltinga legfrissebb Market Sentiment Survey kutatásából.

 

 

Az RICS, a Portfolio.hu és az Eltinga legújabb, immáron 4. alkalommal publikált Market Sentiment Survey kutatása Magyarország vezető ingatlanpiaci szakembereinek becslése alapján hiteles képet mutat a jelenlegi hozamszintekről és bérleti díjakról, valamint a jövőbeli általános piaci várakozásokról

 

„Óvatos optimizmus figyelhető meg a megkérdezettek jövőbe vetett hitét illetően; a javuló makrogazdasági mutatóknak köszönhetően nőtt azok aránya, akik a befektetői hangulat javulására számítanak a következő 6 hónapban; míg 2012 első félévében 12 százalék, 2012 második felében már 14 százalék, 2013 első félévében pedig elérte a 30 százalékot az optimisták részesedése a megkérdezettek közül.” – emelte ki Hornok Krisztián MRICS, a kutatást vezető szakember, az RICS elnökségi tagja.

A megkérdezettek többsége stagnálást vár, a romlásra számítók aránya viszont az eddigi legalacsonyabbat, tette hozzá a szakértő.

 

A megkérdezettek befektetési szempontból legkedvezőbb alpiacnak az elmúlt időszakokhoz hasonlóan az irodapiacot tartják (közel 50%), de a kiskereskedelmi szegmens is népszerű. 40 százalék szerint jelenleg az irodapiac egyúttal a fejlesztésre legalkalmasabb szegmens, és ebben nincs változás az elemzés 2011-es elindítása óta.

 

A tranzakciós hozamokat a piac továbbra is változatlannak látja. Egyedül a kiskereskedelmi szegmensben észlelhető hozamemelkedés az elmúlt másfél évhez képest, itt mind a három kiskereskedelmi kategóriában – top 5 bevásárlóközpont, retail park, big box retail - magasabbak a becsült hozamok, mint 2012 végén.

Ez persze egy tranzakcióhiányos piacon nagyon óvatosan kezelendő, hiszen sem ezeken, sem más hozamszinteken nem adnak-vesznek túl sok ingatlant.

„Összességében a bérleti díjak a legtöbb ingatlankategóriában stabilak maradtak vagy csökkenek. A felmérésben részt vevők között tehát továbbra sem tűnik úgy, hogy a budapesti bérleti díjak elérték volna a mélypontjukat.” – foglalta össze Michael Smithing FRICS, az RICS magyarországi elnöke.

 

Mélyponton az ingatlanszektor mutatószáma

 

A felmérés eredményeit összefoglaló Budapest Commercial Property Index (BCPmélypontra jutott 90,35-ös értékével, míg az előző két félévben 95 és 97 között mozgott.

 

Market Sentiment Survey – az eredmények (medián értékek)                                 Bérleti díj (euró/nm/hó)                                                    Hozam(%)                 Tipikus                      Minimum                Maximum
Top CBD irodaház	7,63	14	12	18
Prémium nem-CBD irodaház	8	11	9,75	13,5
Jó minőségű nem –központi irodaház	8,73	10	8,5	12
Prémium városon kívüli logisztikai ingatlan	9	3,25	2,5	4
Városi logisztikai ingatlan	9	4	3,13	5,5
Top 5 bevásárlóközpont	7,5	35,5	22,5	55
Retail park	8,5	11	7,25	16
Big bokx retail	8,5	7,5	6	9

forrás: RICS, Eltinga, Portfolio.hu

 

Irodapiac

A válaszadók szerint az irodaszektorban mind a bérleti díjak, mind a hozamok stabilan állnak. A kutatás eredményei alapján egyedül a legjobb lokációval rendelkező belvárosi prémium irodaházak bérleti díjai nőnek, az összes többi, alsóbb kategóriákban továbbra is enyhe csökkenés figyelhető meg. A megkérdezett szakemberek úgy látják, hogy a hozamok minimális mértékben emelkedtek: a prémium irodaházak hozama a felmérés szerint 7,5 százalékról 7,625 százalékra emelkedett.

 

Kiskereskedelmi szektor

 

Látszólag jelentősen romlott az öt legfontosabb bevásárlóközpont megítélése, ennek nagy része azonban a korábban kimutatott bérletidíj-növekedés visszafordulása, és a szegmens viszonylag gyenge transzparenciájából ered elsősorban. Egy ilyen épület legjobb részén található hipotetikus divatüzlet tipikus bérleti díja a legfrissebb felmérésben nagyságrendileg megegyezik a 18 hónappal ezelőtt mért 35 euró-val (per négyzetméter/hó). Ezzel szemben a hozamnövekedés a kereskedelmi szektor egészét tekintve szignifikánsnak mondható: ma a piac mindhárom szegmensében 50 bázisponttal az induló szint fölött járunk. Ez azt jelenti, hogy válaszadók szerint a kiskereskedelmi ingatlanok értéke szemmel láthatóan csökkent az elmúlt másfél évben. A retail parkokban és a „big box” típusú üzlethelyiségekben ehhez még enyhe, de egyértelműen csökkenő bérletidíj-trend is társul, a tipikus értékek előbbieknél 12 euróról 11-re, utóbbiaknál 8-ról 7,5-re változtak

 

Logisztika

Transzparens befektetési tranzakció hiányában a logisztikai szektor mindkét kategóriájában (prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan) 9 százalékon stagnálnak a hozamok a kutatás szerint. A városon kívüli logisztikai bérleti díjak 2012 második félévének enyhe emelkedése után most visszasüllyedtek az egy évvel ezelőtti szintre; a bérleti díjak egy szűk, 25 centes sávban mozognak. A megkérdezettek többsége szerint a jellemző bérleti díj 3,25 euró. A városi logisztika esetében egy év óta maradt a 4 euró.

 

 

 

„Ahhoz, hogy egy átlátható piacon lehetőség szerint alacsony kockázattal navigálhassunk, két fő tényező szükséges: a piaci adatok, árak, tranzakciók megismerhetősége, illetve mindezek kapcsán a piaci szereplők etikus magatartása. Míg az utóbbival az RICS éves közgyűlése foglalkozik behatóan, az előbbin a legfrissebb Market Sentiment Survey igyekszik javítani.” – tette hozzá az RICS elnöke.

Forrás: IngatlanHírek.hu